Ein Vorkaufsrecht kann nicht auf Vorrat ausgeübt werden

04. Februar 2021

Bei Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans darf die Gemeinde ein Vorkaufsrecht zum Wohl der Allgemeinheit nur dann ausüben, wenn sie ihr städtebauliches Ziel zeitnah verwirklicht. (VGH Hessen, Urteil vom 24. November 2020, Az. 3 A 828/20)

DER FALL
Die Käuferin eines Grundstücks und eine Gemeinde stritten sich um die Ausübung eines kommunalen Vorkaufsrechts an dem Grundstück. Bei dem Areal handelte es sich um eine landwirtschaftliche Fläche im Außenbereich, die in einem Mitte der 1990er Jahre aufgestellten Flächennutzungsplan als „Wohnbaufläche“ ausgewiesen war. Einen Bebauungsplan gab es nicht. Der Kaufvertragsschluss vom März 2016 wurde gegenüber der Gemeinde angezeigt, und sie übte ihr Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB aus. Sie wies darauf hin, dass sie beabsichtige, „zu gegebener Zeit einen Bebauungsplan aufzustellen“, sobald sie die hierfür erforderlichen Grundstücke erworben habe. Planerisch tätig geworden war die Gemeinde jedoch in all den Jahren nicht. Die Käuferin klagte: Die Gemeinde sollte verpflichtet werden, dem Verkauf an sie zuzustimmen.

DIE FOLGEN
Die Käuferin bekommt Recht. Der VGH hebt den Vorkaufsrechtsbescheid auf und gibt dabei seine bisherige Rechtsprechung auf. Die Gemeinde darf zwar ihr Vorkaufsrecht aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit ausüben. Dies war nach früherer Rechtsprechung des VGH bei Grundstücken, die im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans liegen, schon dann der Fall, wenn die Gemeinde eine – den jeweiligen Darstellungen im Nutzungsplan entsprechende – Verwendungsabsicht hatte. Die nun geänderte Rechtsprechung entspricht den vom Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Grundsätzen (Beschluss vom 25. Januar 2010, Az. 4 B 53/09). Demnach ist es erforderlich, dass die Gemeinde mit dem Vorkaufsrecht Flächen für die Errichtung von Wohngebäuden oder für deren infrastrukturelle Ausstattung erwirbt und erkennbar ist, dass sie alsbald die Schritte unternimmt, die nötig sind, um dieses Ziel zu erreichen. Es reicht nicht aus, eine Planungsabsicht nur zu bekunden. Auch genügt es nicht, erst dann mit der Planung zu beginnen, wenn die Gemeinde Eigentümerin mehr oder weniger aller Flächen im Plangebiet ist.

WAS IST ZU TUN?
Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist kein Instrument, um einen Bodenvorrat anzulegen, z.B. um den Eigentumsanteil der Gemeinde zu vergrößern oder Flächen zu erwerben, die später als Tauschgrundstücke für andere Zwecke verwendet werden. Käufer von Grundstücken, die im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans liegen, sollten sich vor Vertragsschluss umfassend über mögliche Planungen oder Planungsabsichten der Gemeinde informieren. Erlässt die Gemeinde nach erfolgter Beurkundung einen Vorkaufsrechtsbescheid, obwohl sie zuvor keinerlei Planungsabsichten kundgetan hat, spricht dies dafür, dass der Bescheid rechtswidrig ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 28.1.2021, Ausgabe 4/2021)