Ein Vormietrecht kann auch per AGB vereinbart werden

Ein Vormiet- oder Vorpachtrecht kann auch in einem Formularvertrag wirksam vereinbart werden. Jedoch muss die betreffende Klausel die Voraussetzungen und die Geltungsdauer klar regeln. (BGH, Urteil vom 24. November 2017, Az. LwZR 5/16)

DER FALL
Der Kläger hatte zehn Hektar Land von einem Grundeigentümer gepachtet. Grundlage war ein Vertragsmuster des Klägers, das dem Pächter für die Zeit nach dem Auslaufen des Pachtvertrags pauschal ein „Vorpachtrecht“ für die gepachteten Flächen einräumte. Falls der Grundeigentümer die Flächen nach Vertragsende an einen Dritten verpachten möchte, wollte der Kläger aufgrund dieses Vorpachtrechts dazu berechtigt sein, anstelle des anderen in den neuen Vertrag einzutreten. Tatsächlich verpachtete der Grundeigentümer die Flächen nach dem Auslaufen des Vertrags an einen Dritten. Als der Kläger davon erfuhr, machte er sein Vorpachtrecht geltend. Dem widersprach der Grundeigentümer, woraufhin ihn der bisherige Pächter verklagte.

DIE FOLGEN
Der Bundesgerichtshof gab dem Grundeigentümer Recht und wies die Klage ab. Der Kläger ist nicht mehr Pächter der Flächen, und ihm steht auch kein Vorpachtrecht zu, stellten die Richter klar. Die entsprechende Vertragsklausel ist intransparent und daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Zwar ist es nach Auffassung des BGH grundsätzlich möglich, sich analog zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, das in §§ 463 ff. BGB geregelt ist, ein „Vorpachtrecht“ einräumen zu lassen, und zwar auch in Formularverträgen. Hier verstößt die Klausel aber gegen das Transparenzgebot, das für Formularverträge gilt. Die Klausel lässt nicht erkennen, ob das Vorpachtrecht nur für die unmittelbare Anschlussverpachtung oder für jede spätere Verpachtung der Flächen gelten soll. Ebenso bleibt unklar, wie lange das Vorpachtrecht nach dem Ende des ursprünglichen Vertrags bestehen soll.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung ist zwar zu einem Pachtvertrag ergangen, jedoch ohne weiteres auch auf Mietverträge übertragbar. Gerade Tankstellen- und Supermarktbetreiber vereinbaren gerne entsprechende Vormietrechte, um sich Standorte langfristig zu sichern. Wird dieses Vormietrecht auf der Grundlage einer Musterklausel des Mieters vereinbart, muss die Klausel klar regeln, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Zeitraum das Recht ausgeübt werden kann. Im Regelfall dürften die Parteien vereinbaren wollen, dass der Mieter das Vormietrecht nur einmal ausüben darf, nämlich wenn die betreffenden Flächen erstmalig wieder neu vermietet werden. Ebenso dürfte meist erwünscht sein, dass das Vormietrecht nur für einen gewissen Zeitraum bestehen soll, z.B. für zwölf Monate ab dem Ende des Ausgangsvertrags. Mieter und Vermieter sollten zudem vereinbaren, dass kein Vormietrecht besteht, wenn der Vermieter den Ausgangsmietvertrag fristlos gekündigt hat.

(Quelle: Immobilien Zeitung 17.5.2018, Ausgabe 20/2018)