Eine Abrissverfügung gilt auch für den neuen Eigentümer

06. Oktober 2018

Wie eine Baugenehmigung wirkt auch die Anordnung, ein Bauwerk zu entfernen, gegen den Rechtsnachfolger, weil sie sich nur auf das Vorhaben bezieht, nicht auf den Eigentümer. (OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 20. September 2017, Az. 1 MB 12/17)

DER FALL
Die Antragstellerin erwarb 2005 ein Grundstück, auf dem sich ein Wochenendhaus befindet. Die Behörde forderte sie auf, dieses Gebäude zu beseitigen, und setzte dazu eine Frist, die ohne Ergebnis verstrich. Daraufhin wollte die Behörde den Bau im Wege der Ersatzvornahme entfernen lassen. Grundlage hierfür war eine Ordnungsverfügung, die im April 1998 gegen den ehemaligen Eigentümer des Grundstücks erlassen wurde. Dagegen wehrte sich die neue Grundstückseigentümerin: Sie beantragt, den Abriss zu unterlassen, und begründet es damit, dass die Ordnungsverfügung sich gegen den ehemaligen Eigentümer richtet, aber ihr gegenüber nicht gilt. Der Antrag wird abgelehnt, und das OVG Schleswig-Holstein beurteilt die dagegen eingelegte Beschwerde als unbegründet.

DIE FOLGEN
Das OVG sieht die Ordnungsverfügung aus dem Jahr 1998 als wirksame Grundlage für eine Beseitigung des Gebäudes im Wege des Verwaltungszwangs an. Dabei betont das Gericht in seinen Ausführungen insbesondere, dass es gefestigter, höchstrichterlicher sowie obergerichtlicher Rechtsprechung entspricht, dass Baugenehmigungen auch gegen den Rechtsnachfolger wirken, weil Baugenehmigungsverfahren und Baugenehmigung regelmäßig auf das Vorhaben und nicht auf die Person des Eigentümers abstellen. Das gilt grundsätzlich auch für eine gegen den Eigentümer erlassene Anordnung, ein Bauwerk zu beseitigen. Die Zwangsmittelandrohung selbst ist allerdings wegen ihres Beugecharakters als Zwangsmittel von höchstpersönlicher Natur nicht übergangsfähig. Sie muss deshalb gegenüber dem Rechtsnachfolger persönlich angedroht werden.

WAS IST ZU TUN?
Beim Erwerb einer Immobilie muss stets genau geprüft werden, welche baulichen Genehmigungen bzw. Verfügungen dem Kaufobjekt zugrunde liegen oder es betreffen. Es ist deshalb nicht nur darauf zu achten, dass die Baugenehmigung bestandskräftig ist, sondern es sollte auch sichergestellt sein, dass keine unerwünschten Ordnungsverfügungen (z.B. Nutzungsuntersagungen oder Beseitigungsanordnungen) an den vorherigen Eigentümer des Kaufgegenstands adressiert wurden. Diese gelten unter anderem nach den Landesbauordnungen und laut Rechtsprechung auch gegenüber dem Erwerber und neuem Eigentümer des Kaufobjekts – und sie können die Grundlage für eine Maßnahme des Verwaltungszwangs darstellen. Auch bei der Veräußerung einer Immobilie muss darauf geachtet werden, entsprechende Ordnungsverfügungen offenzulegen, um mögliche Schadenersatzansprüche eines Erwerbers zu vermeiden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 27.9.2018, Ausgabe 39/2018)