Eine Betriebspflicht ist keine Offenhaltungspflicht

31. August 2017

Wird im Mietvertrag eine „Betriebspflicht“ vereinbart, muss der Mieter die Mietsache zu einem bestimmten Zweck nutzen; die Offenhaltungspflicht dagegen regelt, dass die Geschäftsräume zu bestimmten Zeiten nicht geschlossen werden dürfen. (OLG Celle, Beschluss vom 27. Februar 2017, Az. 2 W 47/17)

DER FALL
Einem Mieter wurden Geschäftsräume zum Betrieb eines Frisörgeschäfts vermietet. Der Mietvertrag enthält eine mit „Betriebspflicht“ überschriebene Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Geschäftsräume während der üblichen Geschäftszeit, mindestens aber von 10 bis 18 Uhr und samstags bis 13 Uhr, ständig geöffnet zu halten. Eine ganztägige mehrtägige Schließung außerhalb von Betriebsferien ist nur zulässig, wenn der Vermieter dies schriftlich genehmigt. Der Mieter schließt dennoch sein Geschäft dauerhaft und stellt den Betrieb ein. Der Vermieter verlangt die Wiederaufnahme des Frisörbetriebs. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Ja! Der Mieter muss den Betrieb seines Frisörgeschäfts wieder aufnehmen. Dafür, dass eine Betriebs- und keine Offenhaltungspflicht vereinbart wurde, spricht der Wortlaut der mit „Betriebspflicht“ überschriebenen Regelung im Mietvertrag. Die Auslegung der Vorschrift ergibt, dass dem Mieter mit der vereinbarten Verpflichtung, das Geschäft während der üblichen Geschäftszeit ständig offen zu halten, auch eine Verpflichtung zur vertragsgemäßen Nutzung der Betriebsräume auferlegt worden ist. Denn die Klausel bezieht sich ausdrücklich auf den Geschäftsbetrieb, also den im Mietvertrag vereinbarten Mietzweck, wonach die Ladenfläche zum Betrieb eines Frisörladens vermietet wird. Indem eine Verpflichtung zur Öffnung des Geschäftsbetriebs vereinbart wurde, sollte nicht nur sichergestellt werden, dass während der üblichen Geschäftszeiten das Ladenlokal für das Publikum geöffnet ist, sondern dass das Frisörgeschäft in diesen Zeiten tatsächlich betrieben wird. Dafür, dass eine Betriebspflicht vereinbart wurde, spricht zudem die weitere mietvertragliche Regelung, wonach ganztägige mehrtägige Schließungen außerhalb von Betriebsferien nur zulässig sind, wenn der Vermieter diese schriftlich genehmigt. Damit wird die Öffnung des Geschäfts untrennbar mit dessen Betrieb verknüpft und dem Mieter eine Betriebspflicht auferlegt.

WAS IST ZU TUN?
Werden gewerbliche Mietverträge gestaltet, muss darauf geachtet werden, dass die Verpflichtung zur Offenhaltung des Geschäfts während bestimmter Tageszeiten zwingend mit dem Mietzweck verknüpft wird, der ebenfalls vereinbart werden muss. Ohne eine solche Bezugnahme auf den Mietzweck besteht das Risiko, dass der Mieter zwar das Geschäft öffnet, dieses aber nicht entsprechend dem vom Vermieter gewollten Mietzweck betreibt. Eine Betriebspflicht kann auch in Formularmietverträgen vereinbart werden. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ist im Regelfall damit nicht verbunden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 24.8.2017, Ausgabe 34/2017)