Eine echte Nachmietklausel bindet den Vermieter

Benennt ein Mieter aufgrund einer „echten Nachmietklausel“ einen Nachmieter, ist das für den Vermieter bindend. Im Zweifelsfall ist von einer echten Nachmietklausel auszugehen. (LG Dresden, Urteil vom 7. August 2020, Az. 3 S 359/19)

DER FALL
Der Vormieter hatte Räume zum Betrieb einer Arztpraxis angemietet. Nach dem Mietvertrag ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis mit einem anderen Arzt oder Zahnarzt weiterzuführen, falls der Vormieter vor Ende des Mietverhältnisses verstirbt. Ebenso ist der Vormieter laut Mietvertrag dazu berechtigt, einen Nachmieter zu bestimmen, sofern er aus gesundheitlichen oder sonstigen Gründen nicht mehr in der Lage ist, die Praxis weiterzuführen. In der Folge schlossen der Vormieter und ein Nachmieter einen Vertrag zur Übernahme des Mietvertrags ab dem 1. April 2018, und der Vormieter begab sich in den Ruhestand. Der Vermieter verlangt vom Nachmieter Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen für den September 2018. Der Nachmieter lehnt das ab. Seiner Ansicht nach besteht zwischen ihm und dem Vermieter kein Mietverhältnis.

DIE FOLGEN
Der Nachmieter muss die September-Miete bezahlen. Das LG wertete die mietvertragliche Regelung als „echte Nachmietklausel“, wonach der Vormieter deshalb nicht nur berechtigt ist, einen Nachmieter vorzuschlagen, sondern der Vermieter an den jeweiligen Nachmieter gebunden sein soll. Eine etwaige für den Vollzug des Mieteraustauschs noch erforderliche Zustimmung des Vermieters zum Eintritt des Nachmieters in den Mietvertrag durch schlüssiges Handeln, z.B. durch Mitteilung des Mietkontos durch den Vermieter, ist ausreichend.

WAS IST ZU TUN?
Bei der Gestaltung von Nachmietklauseln ist festzulegen, welche Intention damit verfolgt wird – und diese muss dann rechtssicher umgesetzt werden. Unterschieden wird zwischen echten Nachmietklauseln, aufgrund derer der Vormieter den Nachmieter für den Vermieter bindend vorschlagen kann, und unechten Nachmietklauseln, wonach der Vormieter nur ein Vorschlagsrecht bezüglich des Nachmieters hat, letztendlich aber der Vermieter entscheidet, ob er den Mietvertrag mit dem Nachmieter fortsetzt. In beiden Fällen steht dem Vermieter das Recht zu, Informationen über den Nachmieter, zum Beispiel dessen Wohnsitz und dessen wirtschaftliche Verhältnisse, vom Vormieter abzufragen. Ein entsprechendes Auskunftsverlangen wurde vorliegend nicht als endgültige, sondern als vorübergehende Ablehnung des Vermieters gewertet, die dem Vertragseintritt des Nachmieters durch schlüssiges Handeln nicht entgegenstand. Sofern eine Auslegung der jeweiligen vertraglichen Regelung nicht eindeutig ist, meint das LG, dass im Zweifel von einer echten Nachmietklausel auszugehen ist und der jeweils vom Vormieter vorgeschlagene Nachmieter für den Vermieter daher bindend ist. (redigiert von Anja Hall)

Quelle: Immobilien Zeitung vom 02.09.2021, Ausgabe 35/2021