Eine Indexmietklausel benötigt kein Basisjahr

16. August 2021

Wird im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, muss in der Indexklausel kein Basisjahr angegeben werden. (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021, Az. VIII ZR 42/20)

DER FALL
Rechtsanwalt Dr. Michael Schultz von Müller Radack SchultzQuelle: privat
In einem Wohnraummietvertrag war eine Indexklausel ohne Angabe eines Basisjahrs vereinbart. Der Vermieter erklärte rückwirkend für einen Zeitraum von zehn Jahren die Mieterhöhung, obwohl Indexerhöhungen wegen überschrittener Schwellenwerte schon vorher möglich gewesen wären. Dabei berücksichtigte er die Differenz zwischen dem Ausgangswert und dem Indexwert zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung.

DIE FOLGEN
Bei der Vereinbarung einer Prozentklausel ist die Angabe eines Basisjahr nicht nötig, entscheidet der BGH. Die Festlegung eines Basisjahrs im Mietvertrag ist für die Berechnung der Mietänderung, anders als bei einer sogenannten Punkteklausel, sogar unerheblich und im Ergebnis unrichtig. Denn die vom Statistischen Bundesamt alle fünf Jahre auf ein neues Basisjahr umgestellten Lebenskostenindizes spiegeln nicht nur eine reine Preissteigerung, sondern auch die geänderten Verbrauchsgewohnheiten wider. Ein direkter Vergleich der Indizes ist somit nicht möglich. Daher geht die Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Indexmiete dahin, mit der Prozentklausel nicht den Verbraucherpreisindex nach einem fixen Basisjahr in Bezug zu nehmen, sondern – ungeachtet einer Festlegung im Mietvertrag – den Index nach dem jeweils gültigen Basisjahr. Dies folgt daraus, dass mit der Veröffentlichung der Indexreihen für ein neues Basisjahr allein diese Gültigkeit haben, während die früheren Veröffentlichungen auf einem statistisch überholten Berechnungsschema beruhen und nicht länger herangezogen werden können.

WAS IST ZU TUN?
Da das Statistische Bundesamt schon lange keine Umbasierungsfaktoren mehr zur Verfügung stellt, werden in der Praxis keine Punkteklauseln mehr verwendet. Nur bei diesen musste aber ein Basisjahr angegeben werden. Leider ist gerade auch bei Geschäftsraummietverträgen noch die Unsitte verbreitet, bei Verwendung von Prozentklauseln ein Basisjahr anzugeben. Das ist nicht nur überflüssig, sondern irritierend und kann zu unnötigen Auslegungsschwierigkeiten führen. Daher ist die Entscheidung des BGH auch bei der Formulierung von Indexklauseln in Geschäftsraummietverträgen zu beachten. Im Unterschied zum Wohnraum- ist im Gewerberaummietrecht bei der Verwendung automatischer Wertsicherungsklauseln eine genaue Berechnung bei Erreichen oder Überschreiten der Schwellenwerte notwendig. Hat der Vermieter die automatisch eingetretene Mieterhöhung übersehen, sollte er die Mietentwicklung gestuft auf der Basis sukzessiv überschrittener Schwellenwerte berechnen und darlegen, um einen Schriftformmangel zu vermeiden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 12.8.2021, Ausgabe 32/2021)