Eine Kündigung „im Auftrag“ ist in der Regel nicht wirksam

22. November 2021

Eine Kündigung, die mit dem Zusatz „i.A.“ unterzeichnet ist, wahrt nur unter besonderen Umständen die Schriftform. (LG Wuppertal, Beschluss vom 4. August 2021, Az. 9 T 128/21)

Der Fall
Der Kläger hatte eine Wohnung an den Beklagten vermietet, die er mit Schreiben vom 11. August 2020 und nochmals mit Schreiben vom 19. Oktober 2020 kündigte. Beide Kündigungen wiesen den Briefkopf des Vermieters auf und wurden von einem seiner Mitarbeiter mit dem Zusatz „i.A.“ („im Auftrag“) unterzeichnet. Einen ausdrücklichen Hinweis darauf, dass der Mitarbeiter zum Ausspruch von Kündigungen berechtigt war, enthielten die Schreiben nicht. Ebenso wenig war ihnen eine Vollmacht des Vermieters beigefügt worden. Als der Mieter nicht auszog, klagte der Vermieter auf Räumung.

Die Folgen
Ohne Erfolg; das Landgericht gab dem Mieter Recht. Wegen des verwendeten „i.A.“-Zusatzes bei der Unterschrift sind beide Kündigungen unwirksam. Gemäß § 568 Abs. 1 BGB müssen Wohnungsmietverhältnisse schriftlich gekündigt werden. Wird – wie hier – die Kündigung durch einen Mitarbeiter des Vermieters erklärt, muss aus dem Kündigungsschreiben ersichtlich sein, dass dieser als Vertreter des Vermieters handelt, also eine eigene Erklärung für und in Vollmacht eines anderen, des Vermieters, abgeben will. Der Zusatz „i.A.“ macht aber gerade deutlich, dass der Erklärende keine eigene Erklärung abgeben will, sondern nur im Auftrag eines anderen dessen Erklärung überbringt, ohne selbst Verantwortung für deren Inhalt zu übernehmen. Rechtlich gesehen ist der Mitarbeiter damit nur (Erklärungs-)Bote, nicht bevollmächtigter Vertreter des Vermieters. Auch ansonsten ist aus den Schreiben nicht zu ersehen, dass der Unterzeichner als Vertreter des Vermieters tätig werden wollte.

Was ist zu tun?
Zwar verlangt die hier maßgebliche Regelung des § 568 BGB nur für Wohnungskündigungen die Schriftform. Gleichwohl ist die Entscheidung auch für Gewerbemietverhältnisse relevant. Denn auch in Gewerbemietverträgen wird in aller Regel vereinbart, dass Kündigungen schriftlich erfolgen müssen. Auch bei Gewerbemietverhältnissen ist der Zusatz „i.A.“ deshalb problematisch und sollte insbesondere bei Kündigungen und sonstigen einseitigen Rechtsakten wie beispielsweise Optionsausübungen nicht verwendet werden. Vielmehr sollten solche Erklärungen immer durch die Partei selbst bzw. ihre(n) Geschäftsführer und/oder Prokuristen unterzeichnet werden oder durch einen entsprechend bevollmächtigten und als solchen erkennbaren Vertreter. Kündigt ein Vertreter, sollte der Kündigung zudem eine Originalvollmacht beigefügt werden, damit der Kündigungsempfänger die Erklärung nicht gemäß § 174 BGB zurückweisen kann.

(Quelle: Immobilien Zeitung 18.11.2021, Ausgabe 46/2021)