Eine Kündigung muss schriftlich rückgängig gemacht werden

04. Mai 2020

Einigen sich Vermieter und Mieter mündlich darauf, einen bereits gekündigten Mietvertrag zu anderen Bedingungen fortzusetzen, ist die gesetzliche Schriftform nicht gewahrt. (OLG Köln, Urteil vom 2. Oktober 2019, Az. 22 U 102/18)

DER FALL
Zwischen den Vertragsparteien bestand ein langfristiger Mietvertrag über ein Ladenlokal. Im Juli 2013 kündigte der Vermieter zum ersten Mal das Mietverhältnis wegen erheblicher Zahlungsrückstände des Mieters fristlos. Im August 2013 verständigten sich die Parteien mündlich darauf, das Mietverhältnis fortzusetzen. Dabei einigten sie sich darauf, dass die Miete für einen begrenzten – noch offenen – Zeitraum reduziert wird. Am 20. September 2016 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis aus diversen Gründen erneut und verlangte vom Mieter nunmehr, dass er das Ladenlokal räumt und herausgibt.

DIE FOLGEN
Zu Recht, entschied das OLG Köln. Das Mietverhältnis war aufgrund der Kündigung vom Juli 2013 zunächst beendet worden. Es wurde von den Vertragsparteien aufgrund einer mündlichen Einigung dann fortgesetzt. Allerdings haben Vermieter und Mieter bei dieser Einigung über die Fortsetzung die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB nicht eingehalten. Denn sie haben wesentliche, abweichende Regelungen über die Miethöhe getroffen: Die Miete wurde auf die Hälfte des im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarten Betrags reduziert, und diese Reduzierung sollte für einen noch offenen Zeitraum gelten. Damit gab der ursprünglich geschlossene Mietvertrag den Inhalt der mündlichen Einigung in einem wesentlichen Punkt nicht zutreffend wieder. Der Mietvertrag war demnach unbefristet geschlossen und konnte vom Vermieter gekündigt werden.

WAS IST ZU TUN?
In aller Regel haben die Parteien eines Mietvertrags ein erhebliches Interesse daran, dass schon aus Beweisgründen die Vereinbarungen, die zwischen ihnen bestehen, schriftlich niedergelegt werden. Darüber hinaus sind Vermieter und Mieter zumeist auch daran interessiert, dass das bestehende Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vereinbarten festen Laufzeit ordentlich gekündigt werden kann. Daher sollten sie darauf achten, dass sie bei Abschluss des Mietvertrags und bei Nachträgen zum Mietvertrag stets die gesetzliche Schriftform einhalten und Schriftformverstöße vermeiden. Denn sie können zu einer vorzeitigen, ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Auch wenn sie sich darüber geeinigt haben, ein bereits gekündigtes Mietverhältnis fortzusetzen, sollten die Parteien hierzu stets vorsorglich zumindest einen schriftformgemäßen Nachtrag zum ursprünglichen Mietvertrag oder einen neuen Mietvertrag unter Einhaltung der Schriftform vereinbaren. Dies ist insbesondere dann zu beachten, wenn sich die Mietvertragsparteien darauf verständigen wollen, dass das beendete Mietverhältnis zu abweichenden Bedingungen weiterläuft.

(Quelle: Immobilien Zeitung 30.4.2020, Ausgabe 18/2020)