Eine Nebenkostenabrechnung darf unübersichtlich sein

12. August 2021

Für die formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung kommt es nicht darauf an, dass die Flächenermittlung im Einzelnen nachvollzogen werden kann. Es ist zumutbar, dass der Mieter Nachfragen stellt und Belege prüft. (BGH, Urteil vom 20. Januar 2021, Az. XII ZR 40/20)

Der Fall
Eine Vermieterin und ihr Mieter streiten über die Neuerteilung von Nebenkostenabrechnungen für ein gewerbliches Objekt mit Büroräumen, Archivflächen und Stellplätzen. Die Mietfläche wurde durch einen ersten Nachtrag verändert, das Mietverhältnis durch einen weiteren Nachtrag befristet. Durch Umbauten der Vermieterin gab es im Abrechnungsjahr Veränderungen bei den Mietflächen. Der Mieter hält die Nebenkostenabrechnungen, welche die Vermieterin jeweils im Folgejahr erteilte, für formell unwirksam und materiell fehlerhaft. Mit einer Klage will er erreichen, dass die Abrechnungen neu erstellt werden. Ohne Erfolg.

Die Folgen
Der Mieter beanstandet, dass die Nebenkostenabrechnungen für drei verschiedene Flächen erteilt wurden, der Abrechnungsmaßstab nicht ohne Erläuterung verständlich ist, dass es Kosten gibt, die nach einem flächenunabhängigen Maßstab unterschiedlich aufgeteilt werden, und dass er die Abrechnung nicht ohne weiteres nachvollziehen kann. Der BGH hält die Abrechnungen für formell wirksam. Grundsätzlich steht der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht entgegen, dass Quadratmeterangaben während des Jahres für einzelne Nebenkosten variieren, z.B. weil bauliche Veränderungen vorgenommen wurden – solange dies rechnerisch nachvollziehbar ist. Unterschiedliche Gewichtungen von Flächen in der Abrechnung sind normal und ergeben sich häufig schon aus dem Mietvertrag, etwa indem Flächen als Technik-, Archiv- oder Büroflächen bezeichnet werden. Die Flächenermittlung muss in der Nebenkostenabrechnung nicht erläutert werden. Es steht der formellen Richtigkeit der Abrechnung nicht entgegen, dass der Mieter ergänzende Angaben des Vermieters benötigt. Liegt ein formeller Fehler vor, führt das nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt und zu einem Anspruch auf Neuerteilung, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft er nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die Einzelpositionen herausgerechnet werden können.

Was ist zu tun?
Häufig ist es schwierig, nachvollziehbare Abrechnungen zu erstellen. Das gilt insbesondere, wenn es während des Abrechnungsjahrs bauliche Veränderungen und Veränderungen der Flächengröße gab. Der Vermieter ist daher gehalten, so weit wie möglich Erläuterungen zu den Verteilungsmaßstäben zu geben. Dem Mieter ist es jedoch zuzumuten, nachzufragen, wenn er etwas nicht versteht. Neuabrechnungen der gesamten Nebenkostenabrechnung kann er nicht verlangen, wenn er nur einzelne, abgrenzbare Positionen nicht ordnungsgemäß nachvollziehen kann.

(Quelle: Immobilien Zeitung 5.8.2021, Ausgabe 31/2021)