Eine Schenkung löst kein Vorkaufsrecht aus

Die Schenkung eines Grundstücks löst keinen Vorkaufsfall aus. Ein Vorkaufsfall setzt eine entgeltliche Eigentumsübertragung voraus. Ob diese vorliegt, richtet sich nach dem Willen der Vertragsschließenden. (OLG Brandenburg, Urteil vom 15. Dezember 2016, Az. 5 U 44/14)

DER FALL
Mit notariellem Übertragungsvertrag schenkte die Beklagte ein Grundstück einer Gemeinde. Zugunsten des Klägers bestand ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht an dem betreffenden Grundstück, das er auch ausübte. Er ist der Auffassung, dass der Abschluss des Übertragungsvertrags zur Umgehung seines Vorkaufsrechts erfolgte, und es werde dadurch ein Vorkaufsfall ausgelöst. In erster Instanz klagte der Kläger erfolglos auf Übertragung des Grundstücks.

DIE FOLGEN
Das OLG Brandenburg bestätigt das Urteil der Vorinstanz. Die Schenkung eines Grundstücks begründet keinen Vorkaufsfall. Notwendig sei vielmehr der Abschluss eines Vertrags mit einem Dritten über die entgeltliche Eigentumsübertragung des vorkaufsbelasteten Grundstücks. Dies bestimme sich nicht nach der Bezeichnung des jeweiligen Vertrags, sondern dem tatsächlichen Willen der Parteien. Der Vorkaufsfall sei gegeben, wenn ein Grundstück verkauft wird oder wenn die Vertragsgestaltung einem Verkauf gleichgesetzt werden könnte. Letzteres sei gegeben, wenn das belastete Grundstück gegen Geld veräußert wird, dies jedoch so ausgestaltet ist, um den Vorkaufsfall zu umgehen.

WAS IST ZU TUN?
Ein Grundstückskaufvertrag mit einem Dritten setzt ein Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks voraus. Hier tritt bereits kraft Gesetzes der Vorkaufsfall ein (§ 463 BGB). Problematisch wird es dagegen, sobald das Eigentum an einem mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstück entgeltfrei an einen Dritten übergehen soll. Derartige Konstellationen sind sorgfältig darauf zu prüfen, ob die gewünschte Eigentumsübertragung einem Verkauf nahe kommt. Entscheidend dabei ist die Frage, was die Parteien tatsächlich gewollt haben. Sofern im Rahmen eines Prozesses dies zu klären sein sollte, würde ein Gericht die von den Parteien vorgebrachten Beweismittel wie z.B. Zeugen berücksichtigen. Vorkaufsberechtigte, die bei einer Grundstücksübertragung außen vorgelassen werden, haben auf Anhaltspunkte zu achten, die dafür sprechen, dass die Eigentumsübertragung die Umgehung des Vorkaufsfalls zum Ziel hatte. Ein nachweisbares Umgehungsgeschäft kann bereits genügen, um den Vorkaufsfall geltend machen zu können. Die Umgehungsabsicht muss der Vorkaufsberechtigte dagegen nicht nachweisen. Als Vorkaufsberechtigter ist man vor entgeltfreien Grundstücksübertragungen ausreichend geschützt, wenn neben dem Vorkaufsrecht auch die Option eines Ankaufsrechts an dem jeweiligen Grundstück dinglich im Grundbuch gesichert wird.

(Quelle: Immobilien Zeitung 23.3.2017, Ausgabe 12/2017)