Eine Schließungsanordnung kann die Kündigung rechtfertigen

19. Juli 2021

Zumindest im Einzelfall kann ein Gewerberaummieter aufgrund der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie ein Mietverhältnis außerordentlich kündigen. (LG Bonn, Urteil vom 18. März 2021, Az. 10 O 157/20)

DER FALL
Ein Existenzgründer mietete im Dezember 2019 einen Gewerberaum langfristig zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts. Für die Zeit bis zur geplanten Eröffnung im April 2020, in der der Mieter Umbauarbeiten im Objekt durchführen sollte, waren nur die Nebenkosten und keine Miete zu zahlen. Ende März wurde die Nutzung des Objekts aufgrund einer Allgemeinverfügung der Stadt coronabedingt für unbestimmte Dauer untersagt. Daraufhin kündigte der Mieter den Mietvertrag außerordentlich.

DIE FOLGEN
Das Mietverhältnis ist beendet, entscheidet das LG Bonn. Die Parteien sind bei Vertragsschluss stillschweigend davon ausgegangen, dass keine weltweite Pandemie die Nutzung der Mietsache über lange Zeit verhindern wird. Aus der Regelung für die Umbauzeit kann man eine vertragliche Risikoverteilung zulasten des Vermieters für Zeiten entnehmen, in denen kein Umsatz in der Mietsache erwirtschaftet werden kann. Dementsprechend konnte der Mieter das Mietverhältnis wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kündigen.

WAS IST ZU TUN?
Wie das Urteil zeigt, sind die Folgen der Corona-Pandemie in der Gewerberaummiete längst nicht geklärt. Das LG Bonn steht mit seiner Entscheidung nicht allein. Zuvor hatte schon das LG Kaiserslautern (Az. 4 O 284/20) unter dem Gesichtspunkt, dass der Gebrauch der Pachtsache durch den Lockdown entzogen wurde, der langjährigen Pächterin einer Gaststätte ein außerordentliches Kündigungsrecht zugestanden. Dies ist zumindest nicht fernliegend, da auch der BGH eine solche Kündigung nicht davon abhängig gemacht hat, dass der Vermieter die Umstände beeinflussen kann, die zur Kündigung führen (Az. VIII ZR 63/73). Die Verunsicherung aller Beteiligten ist angesichts der Diskussion um eine vierte Infektionswelle im Herbst groß. Je nach Branche sind die Mieter mehr oder weniger stark betroffen. Während Warenhaus-SB-Märkte und Drogerien zu den Krisengewinnern zählen dürften, sind z.B. der Textil- und Schuheinzelhandel stark betroffen. Bei Reisebüros, Diskotheken, Clubs etc. wird sich die Frage der Existenzvernichtung stellen. Auch wenn man auf eine erste zeitnahe Entscheidung des BGH zu dieser Problematik hoffen kann, wird es in vielen Einzelfällen sinnvoll sein, zumindest für die Zwischenzeit Vereinbarungen über Stundung, Mietreduzierung oder auch die vorzeitige Beendigung von Mietverträgen zu schließen. Dabei sollte jeweils klar vereinbart werden, ob und in welchem Umfang bzw. für welche Zeiträume die wechselseitigen Ansprüche im Zusammenhang mit der Pandemie abschließend geregelt werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 15.7.2021, Ausgabe 28/2021)