Eine Schonfristzahlung muss alle Mietrückstände umfassen

17. Oktober 2022

Eine „Schonfristzahlung“ ist nur dann wirksam, wenn alle offenen Mietforderungen des Vermieters getilgt werden, einschließlich solcher, die im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurden.
(LG Berlin, Beschluss vom 2. Juni 2022,Az. 64 S 209/21)

Der Fall
Zwischen den Parteien bestand ein Wohnraummietverhältnis, das die Vermieterin fristlos kündigte – wegen Mietrückständen in der Zeit von November 2019 bis März 2020. In der Kündigung führte die Vermieterin die Mietschulden aus dieser Zeit detailliert auf. Die Mieter zahlten nach Klagerhebung innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) die in der Kündigung erwähnten Mietrückstände und beriefen sich darauf, dass die Kündigung daher unwirksam geworden sei. Es bestanden aber weitere Mietrückstände aus der Zeit von Januar bis August 2019, die zwar in der Kündigung nicht erwähnt waren, aber unstreitig sind. Die Mieter halten die Kündigung für unwirksam, weil sie die in der Kündigung angegeben Rückstände bezahlt haben. Sie finden es treuwidrig, die Wirksamkeit der Kündigung nachträglich auf weitere offene Rückstände zu stützen. Die Vermieterin verlangt Räumung und Herausgabe der Wohnung, da innerhalb der Schonfrist nicht alle bis dahin fälligen Mieten gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bezahlt wurden, sondern nur die in der Kündigung angegebenen. Das LG Berlin gibt ihr Recht.

Die Folgen
Die sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB macht die Kündigung nach dem Gesetzestext nur dann unwirksam, wenn „alle fälligen Mieten und fälligen Entschädigungen nach § 546a Abs. 1 BGB“ bezahlt werden. Das schließt auch solche ein, die im Kündigungsschreiben nicht erwähnt waren. Das Begründungserfordernis für die Kündigungserklärung nach § 569 Abs. 4 BGB und die Regelung über die „Schonfristzahlung“ in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wirken nicht in der Weise zusammen, dass es zur Beseitigung einer fristlosen Kündigung ausreicht, die Rückstände auszugleichen, die der Vermieter zum Anlass der Kündigung genommen und in seinem Kündigungsschreiben bezeichnet hat. Es ist Sache der Mieter, sich nach dem Zugang einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung einen Überblick über ihre eigenen Mietzahlungen zu verschaffen und die Gesamthöhe ihrer Mietschulden zu ermitteln.

Was ist zu tun?
Der Vermieter muss seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit ausreichenden Rückständen begründen (§§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Das kann bei einem Zahlungsverzug über mehr als zwei Monate ein Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten sein oder bei einem Zahlungsverzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete. Vermieter sind nicht verpflichtet, alle Mietrückstände vollständig aufzulisten. Es ist ihnen allerdings zu empfehlen, diese schon im eigenen Interesse zu erfassen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 13.10.2022, Ausgabe 41/2022)