Eine Umbaupflicht des Mieters verjährt erst nach Rückgabe

01. Juli 2021

Ansprüche des Vermieters wegen Nichterfüllung einer Umbaupflicht des Mieters, die dieser als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung übernommen hat, verjähren innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. (BGH, Urteil vom 31. März 2021, Az. XII ZR 42/20)

DER FALL
Ein Unternehmer mietete eine Halle zum Betrieb einer stahlverarbeitenden Werkstatt samt Lager. Er verpflichtete sich in den Jahren 2006 und 2009 als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung neben der Mietzahlung dazu, sofort fällige Umbaumaßnahmen durchzuführen, die zu Wertverbesserungen in Höhe von insgesamt 8.000 bis 8.500 Euro führen sollten. Der Mieter ist seiner Verpflichtung aber nicht nachgekommen und hat die Räume nicht umgebaut. Erst nach Mietende verlangte der Vermieter klageweise Schadenersatz in Höhe von fast 21.600 Euro.

DIE FOLGEN
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Ersatzansprüche, die er geltend macht, sind noch nicht verjährt. Denn im hier vorliegenden Fall findet nicht die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist Anwendung, sondern die besondere sechsmonatige Verjährungsfrist wegen Verschlechterung der Mietsache. Diese beginnt jedoch erst nach Rückgabe der Mietsache an den Vermieter zu laufen.

WAS IST ZU TUN?
Bei Vereinbarungen über Umbaupflichten des Mieters ist auf eine eindeutige vertragliche Gestaltung zu achten. Es muss klar hervorgehen – zumindest durch Auslegung -, ob die Umbaumaßnahmen allein im Interesse des Mieters erfolgen oder zugleich dem Vermieter zugute kommen sollen. Sofern die Umbauten zu einer Wertverbesserung der Mietsache führen und diese nach Mietende in den Räumen verbleiben sollen, stellt die Nichterfüllung der mieterseitigen Umbaupflichten laut BGH eine Verschlechterung gegenüber dem geschuldeten Rückgabezustand der Mieträume dar. Deshalb beginnt die sechsmonatige Verjährung entsprechender Ersatzansprüche des Vermieters erst mit der tatsächlichen Rückgabe zu laufen. Dies kann sich wie im Urteilsfall daraus ergeben, dass die Umbaupflichten ausdrücklich als Teil der Gegenleistung der Gebrauchsgewährung der Mietsache vereinbart werden und die Parteien die voraussichtliche Wertverbesserung durch die Umbaumaßnahmen dokumentieren. Möglich ist auch, eine Regelung darüber zu treffen, in welchem konkreten Zustand die Mietsache zurückzugeben ist. Demgegenüber können Umbaupflichten, die allein die Vertragsdurchführung sicherstellen – z.B. Anpassung der Mietsache an die betrieblichen Bedürfnisse des Mieters – oder denen sich nicht entnehmen lässt, ob hierdurch zugleich eine Vereinbarung des Rückgabezustands bzw. eine auch dem Vermieter zugute kommende Wertverbesserung der Mietsache geregelt wird, bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. In diesem Fall sind die jeweils anwendbaren Verjährungsfristen bereits während des laufenden Mietverhältnisses im Auge zu behalten.

(Quelle: Immobilien Zeitung 24.6.2021, Ausgabe 25/2021)