Eine ungenaue Beschreibung kippt nicht zwingend die Schriftform

20. Juni 2019

Wird der Mietgegenstand im Vertrag und in der Anlage unterschiedlich bezeichnet, ist das kein Schriftformmangel, sofern sich die genaue Lage der Räume eindeutig bestimmen lässt. (OLG Dresden, Beschluss vom 26. Februar 2019, Az. 5 U 1894/18)

DER FALL
Die Parteien hatten einen Mietvertrag über Gewerberäume und eine Außenfläche geschlossen. Nach Beendigung des Vertrags schließen die beiden einen neuen über dieselben Räume, zusätzliche Flächen und denselben Außenbereich, der im Vertrag als „Gartenfläche“ bezeichnet wird. Dem neuen Vertrag werden Lagepläne als Anlagen beigefügt. Hier ist zwar das Wort „Freisitz“ für eine Außenfläche eingetragen, aber kein abgrenzbarer Bereich gekennzeichnet. Über die Außenfläche heißt es im neuen Mietvertrag, dass sie noch im Besitz des Mieters ist und deshalb nicht übergeben werden muss. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis vor Ablauf der Festlaufzeit. Er beruft sich auf einen Schriftformmangel: Der Mietgegenstand sei nicht zweifelsfrei zu ermitteln. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Nein! Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht wegen eines Schriftformverstoßes gemäß § 550 BGB vorzeitig kündigen. Der Umfang der mitvermieteten „Gartenfläche“ lässt sich aus der neuen Mietvertragsurkunde ermitteln. Dass damit der in der Anlage als „Freisitz“ bezeichnete Bereich gemeint ist, ist eindeutig, weil es sich um die einzige Außenfläche handelt. Zweifel an der Fläche würden sich aber auch ohne die Anlage beseitigen lassen: Man müsste prüfen, wie der Bereich im früheren Mietverhältnis tatsächlich und bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses genutzt wurde. Hier wurde zudem im neuen Vertrag Bezug auf den früheren genommen, der zwischen den gleichen Parteien geschlossen wurde. Und der neue Vertrag regelt ausdrücklich, dass die Außenfläche nicht übergeben werden muss. Der mitvermietete Außenbereich ist damit ausreichend bestimmt.

WAS IST ZU TUN?
Um mögliche Schriftformfehler und die damit verbundenen Unsicherheiten für ein bestehendes Mietverhältnis zu vermeiden, muss der Mietgegenstand im Vertragstext zweifelsfrei bezeichnet und beschrieben werden. Das kann etwa durch Angabe des maßgeblichen Geschosses im Objekt, Ladeneinheit oder Raumnummern geschehen. Zusätzlich sollten dem Mietvertrag jeweils Lage- bzw. Grundrisspläne beigefügt werden, in denen der jeweilige Mietgegenstand eindeutig gekennzeichnet wird, zum Beispiel indem man ihn farblich hinterlegt oder umrandet. Darüber hinaus sollten in allen beigefügten Grundrissplänen und in Nachträgen stets die identischen Bezeichnungen und Beschreibungen wie im ursprünglichen Vertragstext genutzt werden. Sollte es gleichwohl zu Abweichungen oder Ungenauigkeiten kommen, können immer noch die tatsächlichen Umstände der Nutzung herangezogen werden, um den Mietgegenstand zu ermitteln.

(Quelle: Immobilien Zeitung 13.6.2019, Ausgabe 24/2019)