Eine Verlängerungsoption kann auch per Fax gezogen werden

14. Februar 2019

Will ein Mieter die Verlängerungsoption in einem Gewerberaummietvertrag ausüben, muss er die Schriftform nicht einhalten. Ein Fax ohne Unterschrift genügt. (BGH, Urteil vom 21. November 2018, Az. XII ZR 78/17)

DER FALL
In einem Gewerberaummietvertrag war neben einer Festlaufzeit eine zehnjährige Verlängerungsoption für den Mieter vorgesehen. Diese wurde von ihm auch rechtzeitig ausgeübt, jedoch mit einem Computerfax ohne Unterschrift. Der Vermieter ist jedoch der Auffassung, dass das Mietverhältnis sich nicht um zehn Jahre verlängert habe, weil die Option nicht wirksam ausgeübt worden sei. Darüber kam es zum Rechtsstreit, in dem der BGH das letzte Wort hatte.

DIE FOLGEN
Der BGH sieht die Optionsausübung als wirksam an. Denn die Parteien schließen keinen neuen Vertrag, der dem Schriftformerfordernis unterfallen würde, sondern der Mieter nimmt ein Gestaltungsrecht wahr, das im Vertrag vereinbart wurde – und das ist formfrei möglich. Diese Entscheidung liegt auf der Linie der bisherigen BGH-Rechtsprechung, nach der nur vertragliche Vereinbarungen dem Schriftformerfordernis unterliegen, einseitige, im Vertrag vorgesehene Gestaltungsrechte jedoch nicht. Dies ist laut BGH etwa auch dann der Fall, wenn in einem Mietvertrag dem Vermieter eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung vorbehalten ist oder er bestimmte Stellplätze zuweist, deren genaue Lage im Vertrag nicht angegeben ist.

WAS IST ZU TUN?
Mit der Entscheidung sind nicht alle Fußangeln beseitigt, die mit einer Optionsausübung einhergehen können. Häufig ergeben sich Schwierigkeiten bei der Zustellung. Dies kann mitunter bei ausländischen Vermietungsgesellschaften der Fall sein, bei denen es sich um Briefkastenfirmen handelt. Unabhängig hiervon wird häufig übersehen, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption mit einem Veränderungszeitraum von mehr als einem Jahr in einem Sanierungsgebiet auch der Zustimmung der Sanierungsbehörde bedarf. Aus diesen und einer Reihe von weiteren Gründen kann es durchaus überlegenswert sein, anstelle einer Grundlaufzeit mit Verlängerungsoptionen für den Mieter eine Laufzeit zu vereinbaren, die die Grundlaufzeit und die vorgesehenen Optionszeiten erfasst. Anstelle der Optionsrechte können dem Mieter zu bestimmten Daten Sonderkündigungsrechte eingeräumt werden. Angesichts der sich stark verändernden Anforderungen an Gewerberäume in Bezug auf Größe und Ausstattung und des mitunter rasanten Wachstums von Unternehmen und deren Flächenbedarf sind Mieter bei der Vertragsgestaltung sicherlich gut beraten, sich sowohl im Hinblick auf die Bindungsdauer als auch in Bezug auf Flächenerweiterungen und Teilflächenrückgaben in Mietverträgen den notwendigen Spielraum auszubedingen. Dies würde sicherlich manche Schriftformkündigung entbehrlich machen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 7.2.2019, Ausgabe 6/2019)