Eine Vorkaufssatzung ist umfassend zu begründen

Wird eine Vorkaufssatzung begründet, muss diese Begründung für alle betroffenen Grundstücke einen ausreichenden Sicherungszweck erkennen lassen. (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10. September 2019, Az. 8 S 2050/17)

DER FALL
Der Eigentümer eines Grundstücks wandte sich mit einem Normenkontrollantrag gegen eine Vorkaufssatzung. Die Gemeinde hatte sie im Zusammenhang mit einem Bebauungsplanverfahren für ein neues Wohngebiet im Außenbereich erlassen, und sie betraf eine Teilfläche des Grundstücks, das dem Antragsteller gehört. Die Gemeinde begründete die Vorkaufssatzung mit einem von ihr zuvor beschlossenen „Zwischenerwerbsmodell“. Es sah vor, dass die Gemeinde für neue Gebiete im Außenbereich nur noch dann Planungsrecht schaffen wird, wenn alle betroffenen Grundstücke in ihrem Eigentum stehen. Im Normenkontrollverfahren vor dem VGH Baden-Württemberg argumentierte der Eigentümer, die Vorkaufssatzung sei im Hinblick auf den angegebenen Sicherungszweck nicht erforderlich. Denn sein Grundstück liege nicht im Außenbereich, sondern im Geltungsbereich eines bestehenden Bebauungsplans.

DIE FOLGEN
Er bekam Recht; der VGH erklärte die Vorkaufssatzung teilweise für unwirksam. Nach Auffassung des Gerichts war sie nicht dazu geeignet, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu sichern. Will man den Sicherungszweck einer Vorkaufssatzung feststellen, kommt es nach Auffassung der Richter auf den Bebauungsplanentwurf, den Satzungstext und außerdem auch auf sonstige Verlautbarungen der Gemeinde an. In der Begründung der Vorkaufssatzung hat sie sich jedoch in erster Linie auf ihr „Zwischenerwerbsmodell“ zur Ausweisung neuer Baugebiete im Außenbereich gestützt. Deshalb sah der VGH die Satzung als nicht geeignet an, um auch für das Grundstück des Antragstellers ein Sicherungsbedürfnis zu begründen – denn dieses lag nicht im Außenbereich.

WAS IST ZU TUN?
Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB können Gemeinden Vorkaufssatzungen erlassen, um städtebauliche Maßnahmen zu sichern. Dadurch soll ihnen die Möglichkeit gegeben werden, frühzeitig Grundstücke zu erwerben, um das jeweils angestrebte Vorhaben zu gegebener Zeit leichter durchführen zu können. Der Erlass einer Vorkaufssatzung muss nicht besonders begründet werden. Wird eine Vorkaufssatzung dennoch mit einer Begründung versehen, muss diese aber für alle betroffenen Grundstücke einen ausreichenden Sicherungszweck erkennen lassen. Das zeigt dieses Urteil des VGH Baden-Württemberg. Die Gemeinde musste sich hier daran messen lassen, was sie zu dem Sicherungszweck verlauten ließ, den sie mit ihrer Vorkaufssatzung verfolgte. Das führte letztlich dazu, dass die Satzung im gerichtlichen Normenkontrollverfahren teilweise gekippt wurde.

(Quelle: Immobilien Zeitung 23.1.2020, Ausgabe 4/2020)