Einfügende Bebauung muss in die Umgebung passen

26. Mai 2015

Öffentliches Recht. Ein Wohnbauvorhaben fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung ein, wenn es dort ein Vorhaben gibt, das dem beantragten in Grundfläche, Geschosszahl, Höhe und im Verhältnis zur Freifläche entspricht.

Hamburgisches VG, Urteil vom 15. Januar 2015, Az. 11 K 350/12, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 20, 21.05.2015, Seite 12)

DER FALL

Die Klägerin wollte ein ca. 7.000 m² großes Grundstück bebauen, das zwar innerhalb eines Bebauungszusammenhangs lag, auf dem aber nur eine Villa stand. In der Umgebung standen meist Ein- oder Zweifamilienhäuser auf Grundstücken zwischen 700 m² bis 1.000 m² Größe. Die Genehmigungsbehörde wollte zwar einige Bauten zulassen, aber eine Fläche von etwa 2.500 m² von Bebauung freihalten. Es gab keine planungsrechtliche Grundlage. Die Klägerin baute die genehmigten Häuser und klagte die Bebauung des freizuhaltenden Grundstücksteil ein. Die Behörde setzte parallel im B-Planverfahren eine private Grünfläche fest und legte nach Einreichen der Klage auf Erteilen des Vorbescheids eine Veränderungssperre fest. Die Klage hatte im Wesentlichen Erfolg.

DIE FOLGEN

Dem VG Hamburg zufolge darf die Genehmigungsbehörde bei der Beurteilung der Einfügungsverträglichkeit einer Wohnbebauung keine willkürlichen eigenen Maßstäbe festsetzen. Das Maß der baulichen Nutzung muss sich aus der näheren Umgebung des Baugrundstücks ergeben. Diese erstreckt sich auf den Bereich, der vom Grundstück aus wahrgenommen werden kann und von dem das Vorhaben später auch wahrgenommen werden könnte. Ist die Umgebungsbebauung weitgehend einheitlich, muss sich der Neubau exakt an die Umgebungsbebauung halten. Ist diese uneinheitlich, reicht für die Einfügungsverträglichkeit aus, dass das Vorhaben einer der vorhandenen Baulichkeiten in der Umgebung entspricht. Die Behörde kann eine sich einfügende Bebauung nicht verhindern. Sie hat aber das Recht, durch einen B-Plan nicht überbaubare Flächen festzusetzen und durch Veränderungssperren auch während des Gerichtsverfahrens das Erteilen eines sonst zwingend positiven Vorbescheids zu verhindern. Das führt zur Feststellung der ursprünglichen Genehmigungsfähigkeit bis zum Erlass der Sperre und zu einem Schadenersatzanspruch des Bauherrn.

WAS IST ZU TUN?

Jeder Bauherr sollte sich für das Merkmal des Einfügens seines beantragten Bauvorhabens auf seine eigene Einschätzung des vorhandenen Maßstabs in der näheren Umgebung stützen. Entscheidend sind nicht der Wille und die planerische Absicht der Gemeinde oder der Baugenehmigungsbehörde, sondern die zum Zeitpunkt der Antragstellung tatsächlich vorhandene Realität. Um zu verhindern, dass die Gemeinde mit den Mitteln der Bauleitplanung das an sich zulässige Vorhaben verhindert, sollte in jedem Fall ein vollständiger Antrag eingereicht und dieser konsequent bis zur Durchführung eines Klageverfahrens verfolgt werden. Selbst wenn im Laufe des Verfahrens ein neuer B-Plan mit einer Veränderungssperre kommt, bleibt ein Schadenersatzanspruch auf den entgangenen Gewinn des nunmehr nicht mehr verwirklichbaren Bauvorhabens bestehen.