EnEV-Pflichten für Inserate wirken nur indirekt auf Makler

29. März 2016

Nur Verkäufer müssen bei der Werbung in Printmedien die Pflichtangaben gemäß § 16a EnEV beachten, nicht jedoch Immobilienmakler. Fehlen notwendige Angaben, können Immobilienmakler nicht abgemahnt werden. (LG München II, Urteil vom 3. Dezember 2015, Az. 2 HK O 3089/15)

DER FALL

Ein Makler bewarb Mitte Januar 2015 in einer Tageszeitung ein Einfamilienhaus. Er machte Angaben über den Preis, die Wohnfläche und Größe des Grundstücks sowie über den Energieverbrauch. Ein Umwelt- und Verbraucherschutzverband machte den Makler kurze Zeit später auf einen Verstoß gegen die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gemäß § 16a EnEV aufmerksam und forderte den Makler zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung sowie zur Zahlung der für die Abmahnung angefallenen Abmahnkosten in Höhe von 245 Euro auf. Der Makler wies die Ansprüche des Verbands zurück. Sodann erhob der Verband Klage.

DIE FOLGEN

Die Klage des Verbands wurde vom Landgericht München II abgewiesen. Nach Ansicht des Gerichts habe der Makler keine unlautere geschäftliche Handlung vorgenommen. Ein Verstoß gegen § 16a EnEV könne nicht festgestellt werden, da durch diese Norm nur Verkäufer verpflichtet werden. Aufgrund des eindeutigen Wortlauts der Norm werde diese nicht auf Makler angewendet. Der Begriff Verkäufer umfasse nur in der Laiensprache auch Makler, welche mit dem Verkauf befasst sind. Im juristischen Sprachgebrauch sei mit dem Begriff Verkäufer eindeutig nicht ein Vermittler gemeint. Gleichwohl führte das Gericht aus, dass es dem Sinn und Zweck der Vorschrift und damit der Förderung von Klimaschutzzielen widerspreche, wenn nur Anzeigen privater Verkäufer Pflichtangaben enthalten müssten. Die absolute Auslegungsgrenze sei jedoch stets der Wortlaut der Norm. Diese Grenze könne nicht überschritten werden.

WAS IST ZU TUN?

Zutreffend stellt das Gericht fest, dass §16a EnEV keine Verpflichtung für Makler enthält, in Werbeanzeigen die in der Norm genannten Angaben zu machen. Beachtet werden muss jedoch, dass Verstöße gegen § 16a EnEV bußgeldbewehrt sind. Makler als Vertragspartner von Verkäufern und Vermietern setzen sich einem vertraglichen Regressanspruch ihrer Kunden aus, wenn sie in ihrer beruflichen Eigenschaft nicht die Pflichtangaben in Anzeigen aufnehmen. Diese Tatsache würdigte das Gericht ebenfalls in den Urteilsgründen. Darüber hinaus sind Makler Erfüllungsgehilfen im Hinblick auf die Pflicht des Verkäufers, sicherzustellen, dass die Angaben gemäß § 16a EnEV beachtet werden. Insofern hat die Norm indirekt Auswirkungen auf Makler. Schon um sich Regressansprüchen der Verkäufer oder Vermieter nicht auszusetzen und um die gesetzlichen Pflichten, welche den Kunden durch die Norm auferlegt werden, zu erfüllen, sollten Makler alles daran setzten, die Anforderungen des §16a EnEV zu beachten.

Quelle: Immobilien Zeitung, Ausgabe 11/2016 vom 17.03.2016
Autor: Rechtsanwalt Friedrich Munding von Beiten Burkhardt