Entfällt die Bebaubarkeit, wird dennoch Erbbauzins fällig

05. Mai 2015

Erbbaurecht. Der Käufer trägt beim Erwerb eines sich auf Bauerwartungsland beziehenden Erbbaurechts nicht nur das Risiko, ob und wann sich die Erwartung der Bebaubarkeit erfüllt, sondern zahlt auch Zins, wenn sich die Erwartung zerschlägt.

BGH, Urteil vom 19. Dezember 2014, Az. V ZR 81/14, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 17, 30.04.2015, Seite 12)

DER FALL

Die Rechtsvorgänger der Klägerinnen bestellten dem Rechtsvorgänger der Beklagten im Jahr 1970 an ihrem im Außenbereich gelegenen Grundstück ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren. Im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten die Parteien, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück gemäß den in der Gemeinde geltenden Bauplanungsvorschriften bebauen darf. Das Grundstück war nicht bebaubar. Der vereinbarte Erbbauzins unterlag einer Wertsicherungsklausel. Die Klägerinnen verklagten den Erbbauberechtigten auf Zahlung des erhöhten Erbbauzinses.

DIE FOLGEN

Der BGH urteilte, dass die Klägerinnen den erhöhten Erbbauzins verlangen können. Das Erbbaurecht wurde wirksam bestellt. Die Verweisung auf die geltenden Bauplanungsvorschriften ist eine ausreichende objektive und jedermann zugängliche Bezugsgrundlage. Ferner ist allein die Lage des Grundstücks im Außenbereich kein dauerndes öffentlich-rechtliches Bauverbot, das die Nutzung des Grundstücks als Baugrund hindert und somit einer wirksamen Erbbaurechtsbestellung im Wege steht. Das Erbbaurecht ist auch nicht erloschen, weil die Bebaubarkeit des Grundstücks nachträglich entfiel. Der BGH argumentiert, dass das Erbbaurecht wie ein Grundstück zu behandeln ist und nicht etwa wie eine Dienstbarkeit, deren Ausübung objektiv und endgültig unmöglich ist. Ist das Erbbaurecht einmal wirksam entstanden, ist sein Fortbestand – genauso wie der des Grundeigentums – unabhängig davon, ob das Recht ausgeübt werden kann. Zudem würde ein Erlöschen des Erbbaurechts in einer solchen Konstellation wie eine verbotene auflösende Bedingung (§ 1 Abs. 4 ErbbauRG) wirken. Der Erbbauberechtigte trägt somit das Risiko, wenn die erwartete Bebaubarkeit des Grundstücks nicht eintritt.

WAS IST ZU TUN?

Ist ein Grundstück, an dem ein Erbbaurecht bestellt werden soll, nach öffentlichem Planungsrecht nicht oder noch nicht bebaubar oder die Bebauung eingeschränkt, trägt der Erbbauberechtigte das Risiko einer womöglich dauernden Unbebaubarkeit des Grundstücks. In Anbetracht der langen Laufzeit von Erbbaurechten sollte der Käufer eines Erbbaurechts dieses Risiko abwägen. Nach Möglichkeit sollte er erst nach Feststellung der Bebaubarkeit ein Erbbaurecht erwerben. Falls dies nicht möglich sein sollte, ist es seine Sache, eine das Verwendungsrisiko begrenzende Regelung im Erbbaurechtsvertrag zu vereinbaren. Ein Rücktrittvorbehalt ist zwar nicht zulässig (§ 1 Abs. 4 ErbbauRG), der Käufer sollte jedoch die Höhe des Erbbauzinses vom Eintritt der Bebaubarkeit abhängig machen.