Erhöhung der Indexmiete muss schriftlich vereinbart werden

11. Juni 2018

Wird in einem Mietvertrag vereinbart, dass eine Partei bei einer bestimmten Indexänderung fordern kann, die Miete neu festzusetzen, müssen sich Mieter und Vermieter über die neue Höhe einigen und das auch schriftlich festhalten. (BGH, Urteil vom 11. April 2018, Az. XII ZR 43/17)

Der Fall
Die Parteien in dem Rechtsstreit hatten ein befristetes gewerbliches Mietverhältnis. Vor Vertragsende zog der Mieter um und wollte seine bisherigen Büroräume zu günstigeren Konditionen untervermieten. Der Eigentümer genehmigte das nicht. Daraufhin kündigte der Mieter fristlos und zahlte keine Miete mehr. Dem Ganzen war eine Mieterhöhung vorausgegangen. Laut Mietvertrag konnte jede Partei eine Neufestsetzung der Miete verlangen, wenn sich der Verbraucherpreisindex in Deutschland gegenüber dem Stand bei Vertragsabschluss oder der letzten Mietänderung um mehr als 4% verändert hat. Für den Fall, dass sich Mieter und Vermieter nicht binnen sechs Wochen einigen, sollte ein Sachverständiger die Miethöhe neu festsetzen. Der Vermieter bat den Mieter aufgrund der Indexveränderung darum, die Miete anzupassen, was der auch ohne weitere Vereinbarung machte. Die beiden stritten nun darum, ob der Mieter wirksam gekündigt hat.

Die Folgen
Die Kündigung des Mieters ist wirksam, entschied der BGH. Allerdings nicht als fristlose, sondern als ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin. Der Mieter konnte den Vertrag nämlich wegen eines Schriftformmangels vorzeitig kündigen. Vereinbarungen über wesentliche Vertragsbedingungen unterliegen dem Formzwang des § 550 BGB, wenn der Mietvertrag länger als ein Jahr abgeschlossen sein soll. Wesentliche Vertragsbedingungen sind: der Mietgegenstand, die Miete, die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses. Da man sich hier über die Miethöhe einigen musste, musste die Schriftform eingehalten werden. Bei einer zwangsweisen Erhöhung, z.B. durch ein Bestimmungsrecht des Sachverständigen, wäre das nicht nötig gewesen. Das war aber nur vorgesehen, wenn sich Mieter und Vermieter nicht über die neue Miete einig werden. Die beiden haben sich aber geeinigt, ohne dies schriftlich festzuhalten, sondern nur, indem der Mieter die erhöhte Miete bezahlte. Damit ist die Schriftform durchbrochen. Die fristlose kann in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, da erkennbar ist, dass der Mieter das Vertragsverhältnis schnellstmöglich beenden will.

Was ist zu tun?
Jede Änderung eines langfristigen Mietverhältnisses, die sich nicht aus dem Ursprungsvertrag automatisch ergibt, muss formgültig in einem Nachtrag festgehalten werden. Dies gilt nicht nur für Mieterhöhungen oder Nachlässe, sondern auch, wenn Mieträume verändert, z.B. Parkplätze getauscht oder einzelne Räume zurückgegeben oder hinzugenommen werden. Da Heilungsklauseln in solchen Fällen unwirksam sind, ist darauf zu achten, dass die Schriftform eingehalten wird.

(Quelle: Immobilien Zeitung 7.6.2018, Ausgabe 23/2018)