Erst mit der korrigierten Abrechnung beginnt die Verjährung

04. Februar 2015

Mietrecht. Die Verjährung des Anspruchs aus einer Nachberechnung von Betriebskosten beginnt nicht bereits mit dem Zugang der ursprünglichen, sondern erst mit Ende des Jahres, in dem die korrigierte Berechnung beim Mieter zugegangen ist.

OLG Celle, Beschluss vom 22. Juli 2014, Az. 2 U 133/14, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 3, 22.1.2015, Seite 12)

DER FALL

Der Vermieter hatte gegenüber dem Mieter seiner Gewerbeflächen die vertraglich vereinbarten Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2007 jeweils zeitnah abgerechnet. Im Jahre 2013 erhielt er von dem Gasversorger für die vorgenannten Jahre eine erhebliche Nachforderung. Daraufhin übermittelte er alsbald korrigierte Abrechnungen an seinen Mieter. Dieser verweigerte die Zahlung.

DIE FOLGEN

Nach Auffassung des OLG Celle ist der Mieter zur Zahlung der Salden aus den korrigierten Abrechnungen verpflichtet. Die Forderungen seien insbesondere nicht verjährt. Denn die Verjährung für die Nachforderungsbeträge sei erst mit Ende des Jahres in Lauf gesetzt worden, in dem die korrigierten Rechnungen zugestellt wurden. Auch auf ein stillschweigend vereinbartes, negatives Anerkenntnis durch vorbehaltlose Abrechnung und Zahlung der Salden aus den Ursprungsabrechnungen kann sich der Mieter nicht mit Erfolg berufen.

WAS IST ZU TUN?

Soweit das OLG vom Nichtzustandekommen eines negativen Schuldanerkenntnisses durch vorbehaltlose Abrechnung und Zahlung ausgeht, liegt es auf der Linie der einschlägigen Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10. Juli 2013, Az. XII ZR 62/12). Auch die weitere Argumentation des Berufungsgerichts fügt sich in die höchstrichterliche Rechtsprechung ein. Für Mieter wird es damit immer schwerer, das Thema Betriebskosten für einzelne, abgerechnete Jahre endgültig abzuschließen. Formularvertragliche Regelungen, nach denen Nachforderungen nach erteilter Abrechnung ausgeschlossen sind, dürften keine Abhilfe schaffen. Denn solche Regelungen sind mit höchster Wahrscheinlichkeit unwirksam, wenn sie – vom Mieter gestellt – auch Fälle erfassen, in denen der Vermieter unverschuldet Beträge nachträglich abrechnet. Vermieter müssen beachten, dass nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 5. Juli 2006, Az. VIII ZR 220/05) zur Wohnraummiete entsprechende Korrekturen binnen drei Monaten ab Kenntnis des zur Nachforderung führenden Sachverhalts zu erfolgen haben. Zumindest solange keine abweichende höchstrichterliche Entscheidung zur Gewerberaummiete vorliegt, sollte man vorsorglich von entsprechenden Fristen ausgehen. Es wird häufig im Interesse beider Parteien liegen, nach Abrechnung und Zahlung eines Betriebskostenjahrs einen Schlussstrich für das Jahr zu ziehen. Dies kann durch individualvertragliche Vereinbarungen im Mietvertrag oder für einzelne Jahre z.B. durch entsprechenden Briefwechsel ohne weiteres gewährleistet werden. Nachträgliche Regelungen mit Geltung für die Zukunft sind zur Wahrung der Schriftform des Mietvertrags in einen formell ordnungsgemäßen Nachtrag zu fassen.