Ex-Mieter kann als Eigentümer die Gartennutzung verlieren

25. Juli 2016

Macht ein Wohnungsmieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch, so kann sein neues Nutzungsrecht als Wohnungseigentümer weniger umfassen als sein früheres Nutzungsrecht als Mieter.

(BGH, Urteil vom 27. April 2016, Az. VIII ZR 323/14)

DER FALL

Die Parteien streiten um die Herausgabe eines Gartenanteils. Das beklagte Paar hatte 2004 eine Dachgeschosswohnung gemietet, laut Mietvertrag mit Gartenanteil. Nach Aufteilung nach WEG lehnten die Beklagten zunächst den Erwerb ihrer Dachgeschosswohnung ab. Daraufhin wurde zugunsten der Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht am Garten begründet. Als später die Dachgeschosswohnung verkauft wurde, machte einer der Beklagten das Vorkaufsrecht geltend und wurde daraufhin Eigentümer. Das beklagte Paar wehrt sich, als der Eigentümer der Erdgeschosswohnung die Herausgabe des Gartens verlangt. Die Vorinstanzen AG Köln und LG Köln geben dem Erdgeschosseigentümer Recht. Diese Entscheidung hält der BGH für richtig und schreibt den ehemaligen Mietern des Dachgeschosses ins Stammbuch, dass durch den Erwerb der Wohnung ihre früheren mietrechtlichen Nutzungsrechte weggefallen sind.

DIE FOLGEN

Unstreitig erlischt ein Mietverhältnis dann, wenn der Mieter Eigentum an der Mietsache erlangt und dadurch sein eigener Vermieter wird. Der BGH dehnt diese „Konfusion“ genannte Rechtsfolge auf die Konstellation aus, dass zwei Personen ursprünglich Mietvertragspartei waren und nur einer davon Eigentum erwirbt. Der Käufer tritt dann nicht etwa in einen fortbestehenden Mietvertrag mit dem zweiten Mieter ein. Vielmehr fällt auch dessen mietvertraglicher Anspruch vollständig weg: Keiner der beiden Mieter kann Nutzungsrechte mehr aus dem Mietvertrag herleiten. Nutzungsrecht fließt nur noch aus der Stellung als Wohnungseigentümer und richtet sich nach der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Deren Umfang kann vom ursprünglichen Mietvertrag abweichen.

WAS IST ZU TUN?

Bevor ein Mieter seine Wohnung kauft, sollte er sich informieren, wie sich seine Nutzungsbefugnis als Eigentümer darstellen wird. Dazu muss er die Teilungserklärung, die Eintragung im Grundbuch, die Gemeinschaftsordnung sowie die WEG-Beschlüsse prüfen. Da in vielen Fällen die Regelungen in den Mietverhältnissen nicht mit den Regelungen zwischen den Eigentümern synchronisiert sind, können sich Veränderungen im Hinblick auf die Nutzung z.B. von Keller und Dachböden, den Gartenstellplätzen oder Garagen ergeben. Mitunter wird der Wunsch des Mieters, durch Eigentumserwerb eine umfangreichere Position zu erlangen, geradezu in sein Gegenteil verkehrt werden. Das soziale Mietrecht schützt den Wohnungsmieter vor seinem Vermieter. Es suspendiert den ehemaligen Mieter jedoch nicht von der Einhaltung eigentumsrechtlicher Regelungen nach Erwerb seiner Wohnung.

(Quelle: Immobilien Zeitung 21.7.2016, Ausgabe 29/2016)