Ex-Militärgelände gilt nicht als unbeplanter Innenbereich

Wird die militärische Nutzung eines Kasernengeländes aufgegeben, hat dessen Bebauung keine prägende Kraft hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung und das Gelände ist nicht als unbeplanter Innenbereich im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einzuordnen. (BVerwG, Urteil vom 23. November 2016, Az. 4 CN 2/16)

DER FALL
Gegenstand des Verfahrens ist der Teil eines ehemaligen Kasernengeländes mit einer Fläche von 20 ha, das mit einer Vielzahl von Gebäuden bebaut ist. Die militärische Nutzung wurde im Jahr 2003 aufgegeben. Die Gemeinde beschloss im Jahr 2014 einen Bebauungsplan für einen Teilbereich des Areals, der mehrere Gewerbegebiete festsetzt. Die vorgesehene Erschließung verlangt indes den Abbruch von Gebäuden. Gegen diese Planung wandte sich der Eigentümer der Fläche, der zum Abbruch der Gebäude nicht bereit war. Die Planung verstoße gegen § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Denn bei der Abwägung etwa der Interessen des Eigentümers habe die Gemeinde eine Innenbereichsqualität der Grundstücke zugrunde legen müssen, da das Kasernengelände nach der Aufgabe der militärischen Nutzung weiterhin einen Ortsteil bilde.

DIE FOLGEN
Die Überplanung als Gewerbegebiet ist rechtmäßig, bestätigte das BVerwG. Der Wille eines Eigentümers, die Realisierung einer bestimmten Festsetzung zu verhindern, ist nicht geeignet, eine Festsetzung außer Kraft treten zu lassen. Auch ist ein Verstoß gegen das Abwägungsgebot zu verneinen. Bei der Abwägung der Eigentümerbelange waren die überplanten Flächen nicht als unbeplanter Innenbereich zu berücksichtigen. Mit der endgültigen Aufgabe der militärischen Nutzung des überplanten Geländes entfiel die prägende Kraft dieser Bebauung. Allerdings können von bereits abgerissenen Gebäuden noch prägende Wirkungen ausgehen ebenso wie bereits eingestellte Nutzungen noch eine prägende Wirkung behalten können. Mit einer Wiederaufnahme der früheren, militärisch geprägten Nutzung konnte hier jedoch nicht gerechnet werden.

WAS IST ZU TUN?
Bei der Entwicklung eines ehemaligen Kasernengeländes wird regelmäßig ein Planungserfordernis angenommen werden müssen. Im Rahmen der Planungshoheit ist es zunächst Sache der Gemeinde, zu beschließen, ob, wann und wie ein solches Gelände städtebaulich neu geordnet werden soll. Für Investoren wird sich eine Umstrukturierung nicht über einen Genehmigungsanspruch nach § 34 BauGB durchsetzen lassen, sondern nur in Kooperation mit der Standortgemeinde. Von daher ist es zu empfehlen, frühzeitig auf die Gemeinde zuzugehen, Planungsinhalte abzustimmen und einen Bebauungsplan kooperativ aufzustellen, ggf. auch in Gestalt eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Ob demgegenüber ein Bebauungsplan der Innenentwicklung möglich ist, ist sorgfältig zu prüfen – denn wie dieses Urteil zeigt, kann es an einer Innenbereichsqualität des Geländes fehlen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 9.2.2017, Ausgabe 6/2017)