Fehlende Mängelaufklärung muss der Käufer beweisen

Erklärt der Verkäufer im Grundstückskaufvertrag, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, muss der Käufer beweisen, dass er über Mängel nicht aufgeklärt wurde. (BGH, Urteil vom 6. März 2020, Az. V ZR 2/19)

DER FALL
Die Käufer eines Grundstücks mit Wochenendhaus und einer zu Wohnzwecken genutzten Garage verklagen die Verkäufer. Im Vertrag steht, den Verkäufern seien keine „unsichtbaren“ Mängel bekannt und es werde „gekauft wie gesehen“. Später verlangte die Baubehörde den teilweisen Rückbau, da die Garage nicht zu Wohnzwecken genutzt werden durfte. Unbestritten war, dass die Verkäufer diesen baurechtswidrigen Zustand kannten. Streitig war, ob sie die Käufer darüber aufgeklärt haben. Die Erwerber klagten auf Kaufpreisrückzahlung und waren in beiden Vorinstanzen erfolgreich. Die Gerichte waren der Ansicht, dass die Verkäufer beweisen müssen, dass sie die Käufer tatsächlich aufgeklärt haben.

DIE FOLGEN
Das war falsch, stellt der BGH fest, und verweist die Sache zurück. Die Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über die Mängel liegt bei den Käufern. Derjenige, der einen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anficht, muss darlegen und beweisen, dass die behaupteten Umstände auch vorliegen. Bei einer Täuschung durch Verschweigen muss bewiesen werden, dass nicht über die Mängel aufgeklärt wurde. Dabei müssen die Käufer aber nicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräumen. Der Verkäufer hat darzulegen, wo, wann und wie er aufgeklärt hat, und dies muss der Käufer widerlegen. Gelingt das, ist der Beweis erbracht. Die im Vertrag enthaltene Erklärung, es seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, hat keinen Beweiswert und rechtfertigt nicht, vom Grundsatz der Darlegungs- und Beweislast abzuweichen. Hat eine Aufklärung stattgefunden, liegt es nahe, dass die Verkäufer nicht mehr von einem „unsichtbaren“ Mangel ausgegangen sind. Die Vermutung, dass der Kaufvertrag vollständig und richtig ist, ändert nichts, da diese Vermutung nicht auch für Informationen gilt, die bei Besichtigung und Verhandlung gegeben wurden. Auch die Vereinbarung, es werde im Zustand wie bei der letzten Besichtigung verkauft, lässt keine Rückschlüsse zu.

WAS IST ZU TUN?
Gerade bei Haftungsregelungen im Vertrag ist für eine Durchsetzung oft die Beweislast entscheidend. Grundsätzlich muss der Kläger beweisen, dass alle Tatbestandsmerkmale für seinen Anspruch erfüllt sind. Behauptet der Käufer, er sei nicht aufgeklärt worden, hat der Verkäufer eine sogenannte sekundäre Darlegungslast für den Inhalt, Ort und Zeitpunkt der erteilten Informationen. Der Käufer muss dies dann widerlegen, um den Beweis zu erbringen. Beide Parteien sollten deshalb darauf achten, alle relevanten Angaben in den Kaufvertrag aufzunehmen – im Fall des Verkäufers etwa Aufklärungen, die er erteilt hat.

(Quelle: Immobilien Zeitung 13.8.2020, Ausgabe 33/2020)