Fehlt die Baugenehmigung, droht ein Nutzungsverbot

09. Januar 2015

Öffentliches Recht. Fehlt eine erforderliche Baugenehmigung, darf die Baubehörde die Nutzung untersagen. Eine Untersagung darf jedoch nicht erlassen werden, wenn die Nutzung unter Bestandsschutz steht oder ihre Genehmigungsfähigkeit offensichtlich ist.

OVG Sachsen, Beschluss vom 23. September 2014, Az. 1 B 125/14, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 50, 18,12.2014, Seite 12)

DER FALL

Die Antragstellerin erwarb ein Grundstück und handelte auf diesem gewerblich mit Wohnmobilen. Die Baubehörde erließ eine Nutzungsuntersagung und drohte für den Fall der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld an. Mit ihrem einstweiligen Rechtsschutzverfahren scheiterte die Antragstellerin, da lediglich eine Baugenehmigung für die Erweiterung eines Bestandsgebäudes und dessen Nutzung zu Büro- sowie Wohnzwecken vorlag, jedoch nicht zur Nutzung für den gewerblichen Handel mit Wohnmobilen. Nach der Auffassung des mit der Sache betrauten Gerichts war zudem weder von Bestandsschutz noch einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit auszugehen.

DIE FOLGEN

Die Errichtung und die Nutzungsänderung von baulichen Anlagen bedürfen grundsätzlich einer Baugenehmigung, ansonsten kann die Baubehörde eine Nutzungsuntersagung erlassen. Dem stehen auch mögliche finanzielle Einbußen des Betreibers nicht entgegen. Eine Nutzungsuntersagung ist jedoch dann rechtswidrig, wenn die betreffende Nutzung unter Bestandsschutz steht oder offensichtlich genehmigungsfähig ist. Bestandsschutz setzt voraus, dass die streitige Nutzung in der Vergangenheit genehmigt war oder über einen relevanten Zeitraum in Einklang mit dem materiellen Baurecht stand. An eine der Nutzungsuntersagung entgegenstehende offensichtliche Genehmigungsfähigkeit sind nach der Rechtsprechung hohe Anforderungen zu stellen. Voraussetzung ist, dass sich die Genehmigungsfähigkeit der Nutzung „auf den ersten Blick aufdrängt“. Dabei ist nicht ausreichend, wenn z.B. in den Unterlagen des Katasteramts neben der Wohnnutzung auch eine gewerbliche Nutzung vermerkt ist.

WAS IST ZU TUN?

Die Entscheidung hat Bedeutung für den vor Erwerb eines Grundstücks anzufertigenden Prüfungskatalog des Käufers. Der Investor hat genau darauf zu achten, ob sämtliche erforderlichen Baugenehmigungen vorliegen. Ist das nicht der Fall oder ist eine Nutzungsänderung geplant, muss hinreichend geprüft werden, ob die Voraussetzungen für eine Genehmigungserteilung bestehen. Ferner ist die notwendige Baugenehmigung rechtzeitig zu beantragen, ansonsten besteht das Risiko, dass eine an sich genehmigungsfähige Nutzung untersagt wird. Des Weiteren sollte aufgrund der hohen Anforderungen nicht leichtfertigt von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit ausgegangen und die geplante Nutzung nicht einfach aufgenommen werden. Dies gilt auch dann, wenn andere öffentlich-rechtliche Unterlagen (z.B. Unterlagen des Katasteramts) auf die gewünschte Nutzung hinweisen.