Ferienwohnung im allgemeinen Wohngebiet sind verboten

02. Mai 2014

Öffentliches Recht. Die Nutzung mehrerer Wohnungen eines Mehrfamilienhauses als Ferienwohnungen verstößt im allgemeinen Wohngebiet gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

VG Berlin, Beschluss vom 21. Februar 2014, Az. VG 13 L 274.13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 15, 17.04.2014, Seite 14)

DER FALL

Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines mehrgeschossigen Wohnhauses, das im unbeplanten Innenbereich liegt; die nähere Umgebung ist durch Wohnnutzung geprägt. Wegen Mieterbeschwerden wegen Lärmbelästigungen, die besonders in der Nacht und am Wochenende auftraten, kam es zu einer bauaufsichtlichen Kontrolle vor Ort, bei der das Bezirksamt feststellte, dass ein Teil der insgesamt 30 Wohnungen als Ferienwohnungen genutzt wurden. Daraufhin untersagte die Behörde diese Nutzung unter Anordnung von Sofortvollzug. Hiergegen begehrt die Antragstellerin einstweiligen Rechtsschutz und wendet ein, die ausgeübte Nutzung halte sich im Rahmen der gewöhnlichen Wohnnutzung; es liege kein Beherbergungsbetrieb vor.

DIE FOLGEN

Das VG bestätigte die Untersagungsanordnung. Die Nutzung mehrerer Wohnungen als Ferienwohnungen verstoße gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot. Auch wenn eine gewerbliche Kurzzeitvermietung von Wohnungen noch keinen Beherbergungsbetrieb darstellt, sei eine Nutzung durch Feriengäste gegenüber der „normalen“ Wohnnutzung typischerweise andersartig: Ihr Nebeneinander könne zu städtebaulichen Konflikten führen, weil damit Unruhe in ein Wohngebiet getragen wird. Darüber hinaus betonte das VG, dass das Baurecht und das neu geschaffene Berliner Zweckentfremdungsrecht verfahrensrechtlich grundsätzlich nebeneinanderstehen, da das Zweckentfremdungsrecht das öffentliche Interesse am Erhalt von Wohnraum schützt, das Bau- und Planungsrecht indes das öffentliche Interesse an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung, hier insbesondere die Einhaltung des Rücksichtnahmegebots.

WAS IST ZU TUN?

Es ist mit weiteren Entscheidungen zu rechnen, wonach eine Umwandlung von Wohnraum zu Ferienwohnungen in Wohngebieten grundsätzlich eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellt. Nach dem neuen Zweckentfremdungsverbotsgesetz bedarf es künftig in Berlin, aber voraussichtlich auch in anderen deutschen Großstädten, einer „zweckentfremdungsrechtlichen“ Genehmigung. Fehlt diese, kann gegen den Eigentümer eine bauaufsichtliche Untersagungsverfügung ergehen; außerdem kann die Behörde die dauerhafte Rückführung von Wohnraum verlangen. Da fehlende Genehmigungen Ordnungswidrigkeiten nach Bauordnungs- und Zweckentfremdungsrecht begründen, können empfindliche Bußgelder drohen. Nachbarn, die von Ferienwohnungen betroffen sind, werden durch die vorliegende Entscheidung in ihren Rechten bestärkt und können das Gebot der Rücksichtnahme für sich beanspruchen.