Freigesprochener Mieter zahlt nicht für die aufgebrochene Tür

Ein Mieter verstößt gegen seine mietvertragliche Obhutspflicht, wenn er in der Wohnung illegale Drogen aufbewahrt. Schaden an der Wohnung durch Polizeimaßnahmen (z.B. eine aufgebrochene Tür) muss er nur zahlen, wenn sein Verhalten kausal hierfür war. (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 49/16)

DER FALL
Der Vermieter fordert vergeblich vom Mieter Schadenersatz für die beschädigte Wohnungstür, die bei einer Hausdurchsuchung der Polizei aufgebrochen wurde. Gegen den Mieter lag ein Durchsuchungsbeschluss wegen gewerbsmäßigen Drogenhandels vor. Bei der Durchsuchung wurden zwar Drogen zum Eigenverbrauch gefunden, nicht jedoch welche für den illegalen Handel. Der Mieter wurde anschließend wegen unerlaubten Besitzes von Betäubungsmitteln verurteilt. Wegen des unerlaubten Drogenhandels in nicht unerheblichem Maße wurde er freigesprochen.

DIE FOLGEN
Grundsätzlich stellt die Begehung von Straftaten in der Wohnung eine Verletzung der Obhutspflicht des Mieters für die Wohnung dar, insbesondere wenn Schäden an der Wohnung verursacht werden (§§ 535, 538, 241 Abs. 2 BGB). Der Mieter muss damit rechnen, dass es bei Straftaten in der ihm zum Besitz übergebenen Wohnung zu Ermittlungsmaßnahmen kommt und dabei Beschädigungen verursacht werden können. Im vorliegenden Fall wurde die Wohnungstür durch die Polizei aufgebrochen und beschädigt. Der zufällige Fund von Drogen zum Eigenverbrauch durch die Polizei war aber für den Schaden nicht ursächlich, denn der Verdacht des Drogenhandels hat sich im Strafverfahren nicht bestätigt. Der Fund von Drogen zum Eigenverbrauch war ein Zufallsfund im Rahmen der Durchsuchung. Zu der Beschädigung der Wohnungstür wäre es auch gekommen, wenn der Mieter keine Drogen in der Wohnung aufbewahrt hätte. Damit war das Verhalten des Mieters nicht ursächlich kausal für die kaputte Tür. Mangels Verantwortung für den Schaden haftet der Mieter daher nicht auf Schadenersatz. Gleichwohl kann das Verhalten des Mieters, nämlich der Besitz von Betäubungsmitteln, aufgrund der Verletzung der Obhutspflicht zu einer Kündigung des Vermieters berechtigen, worüber aber nicht zu entscheiden war. Ob das jeweilige Bundesland als Träger der Polizei zum Schadenersatz verpflichtet ist, wurde ebenfalls nicht entschieden. Wann eine solche Haftung des Staates infrage kommt, damit befasste sich der BGH im Jahr 2013 (Az. III ZR 253/12).

WAS IST ZU TUN?
Zu Beschädigungen bei polizeilichen Maßnahmen kommt es immer wieder. Der Vermieter ist in erster Linie daran interessiert, seinen Schaden ersetzt zu bekommen – von wem, ist ihm egal. Daher empfiehlt es sich, trotz sorgfältiger Prüfung, wer in Anspruch zu nehmen ist (Staat oder Mieter), dem jeweils anderen im Gerichtsverfahren den Streit zu verkünden, um uneinheitliche Ergebnisse zu vermeiden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 2.2.2017, Ausgabe 5/2017)