Fristlose Kündigung trotz Miete vom Jobcenter möglich

22. August 2016

Ein Jobcenter wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn es für ihn die Miete zahlt. Ergibt die Gesamtabwägung aber, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist, kann eine fristlose Kündigung gleichwohl gerechtfertigt sein. (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016, Az. VIII ZR 173/15)

DER FALL
Die beklagte Mieterin nutzt ihre Wohnung zusammen mit ihren volljährigen Töchtern, wobei das zuständige Jobcenter die Mietanteile der Mieterin selbst und einer der beiden Töchter zahlt. Bereits Anfang 2013 hatte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt und Räumungsklage erhoben. Nachdem die zuständige Behörde innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) eine entsprechende Verpflichtungserklärung abgegeben hatte, hatte sich dieses Verfahren erledigt. In den Folgemonaten blieben nicht unerhebliche Teilbeträge der fälligen Mieten offen. Ende 2013 mahnte die Vermieterin die Mieterin ab und verlangte pünktliche Mietzahlung. Auch danach wurde eine Miete nicht vollständig gezahlt, woraufhin die Vermieterin das gerichtliche Mahnverfahren einleitete. Nachdem Anfang 2014 wiederum eine Miete nur teilweise gezahlt worden war, kündigte die Vermieterin fristlos, hilfsweise ordentlich.

DIE FOLGEN
Zwar ist ein Verschulden des Jobcenters bezüglich der unpünktlichen Mietzahlungen dem Mieter grundsätzlich nicht zuzurechnen. Der Mieter hat aber in der Regel darzulegen und gegebenenfalls auch zu beweisen, dass er die Leistung rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt und bei etwaigen Zahlungsversäumnissen der Behörde bei dieser auf eine pünktliche Zahlung gedrungen hat. Insbesondere muss er auf eine bereits erfolgte Abmahnung des Vermieters und die deshalb drohende Kündigung hingewiesen haben und dies ebenfalls nachweisen können. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hierbei sind auch ständige unpünktliche bzw. unvollständige Mietzahlungen zu berücksichtigen.

WAS IST ZU TUN?
Ein Mieter muss sich auch dann kümmern, wenn das Jobcenter die Mietzahlungen übernimmt. Vermieter müssen insoweit Rücksicht nehmen, als ein Verschulden der Behörde dem Mieter nicht zugerechnet werden darf. Wenn aber, insbesondere nach durch Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam gewordener Kündigung, wiederholt Mieten verspätet oder nur teilweise gezahlt werden, ist irgendwann ein Zustand erreicht, der unabhängig vom Verschulden des Mieters zur Kündigung berechtigt. Mangels verlässlicher Kriterien sollte der Vermieter vorsichtshalber einmal mehr mit dem Jobcenter korrespondieren, dies dokumentieren und erst nach erfolglosem Versuch kündigen und klagen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 18.8.2016, Ausgabe 33/2016)