Für Maklerprovision nach über einem Jahr sind Beweise nötig

Maklerrecht: Liegen der Nachweis des Maklers und der Hauptvertragsschluss über ein Jahr auseinander, muss der Makler den vollen Beweis dafür erbringen, dass seine Leistung für den Vertragsabschluss zumindest mitursächlich war. (OLG München, Urteil vom 9. Juli 2015, Az. 23 U 396/15)

DER FALL

Eine Maklerin verlangt auf Grundlage eines Maklervertrags vom Oktober 2011 eine Provision von 205.275 Euro. Der Kaufvertragsabschluss erfolgt erst am 29. November 2013, nachdem in der Zwischenzeit auch ein weiterer Makler tätig geworden war. Das LG gibt der Klage statt. Wegen der Zeitspanne von rund zwei Jahren zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertrag sei die Maklerin für die Kausalität ihres Nachweises zwar darlegungs- und beweispflichtig. Der Nachweis sei ihr aber gelungen, denn die Beklagte habe das Objekt in der Zwischenzeit „nicht aus den Augen verloren“. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung.

DIE FOLGEN

Mit Erfolg! Das OLG bestätigt zwar die Auffassung des LG hinsichtlich der Darlegungs- und Beweislast, wobei sogar Mitursächlichkeit der Maklerleistung ausreiche. Der Hauptvertrag müsse sich bei wertender Betrachtung zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen. Diesen Beweis hat die Maklerin aber nicht erbracht, meint das OLG. Die Beklagte habe ihre Erwerbsabsicht seinerzeit aufgegeben, nachdem die Verkäuferin zu Preiszugeständnissen nicht bereit war. Es habe kein fortdauerndes Erwerbsinteresse gegeben. Erst nachdem der Kaufpreis deutlich gesunken war, sei ihr Interesse – auch durch einen weiteren Makler – neu begründet worden. Der ursprüngliche Nachweis der Maklerin hat insoweit nicht mehr fortgewirkt.

WAS IST ZU TUN?

Zur Kausalität der Maklertätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags, die Entstehungsvoraussetzung für den Provisionsanspruch ist, hat die Rechtsprechung den Grundsatz entwickelt, dass diese nur dann zugunsten des Maklers vermutet wird, wenn der Vertragsschluss innerhalb eines Jahres erfolgt (BGH, Az. III ZR 379/04). Insoweit wird im Sinne des Maklers berücksichtigt, dass die Vermarktung auch längere Zeit in Anspruch nehmen kann. Andererseits kann es dem Makler nach Ablauf eines Jahres schwerfallen, die Motive der Vertragsparteien für den verspäteten Vertragsschluss zu erforschen und darzulegen. Ein Nachweismakler wird dabei den Beweis erbringen müssen, dass der Verkäufer durchgehend zum Verkauf des Objekts bereit war. Dieses sollte einem weiterhin interessierten Maklerkunden auch wiederholt angeboten werden. Insoweit ist dem Makler zu empfehlen, bei seinen Objekten „am Ball zu bleiben“ und den Kontakt zu den möglichen Vertragsparteien nachweisbar zu halten. Sollte zunächst keine Einigung über den Kaufpreis erzielt werden können, kann der Makler gegebenenfalls als Vermittlungsmakler provisionspflichtig tätig werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 3.9.2015, Ausgabe 35/2015)