Für Shop-in-Shop-Umbauten braucht es eine Baugenehmigung

Soll ein Lebensmittelmarkt in Form eines Shop-in-Shop-Konzepts aufgeteilt werden, muss dazu wegen der baulichen Veränderungen eine neue Baugenehmigung erteilt werden. (VG Schleswig-Holstein, Urteil vom 26. April 2017, Az. 2 A 161/15)

Der Fall
Der Klägerin gehört ein Grundstück, das mit einem Einkaufsmarkt mit 3.000 m² Verkaufsfläche bebaut ist. Diesen Markt möchte sie nach dem Prinzip Shop-in-Shop teilen, sodass auf dem abgetrennten Teil ein Drogeriemarkt entstehen kann. Die Klägerin hatte im Hauptantrag beantragt festzustellen, dass der Umbau keiner Baugenehmigung bedarf, da auch in dem bestehenden Einkaufsmarkt ein Sortiment an Drogeriewaren vorhanden ist. Hilfsweise wurde ein Antrag auf Erteilen einer Baugenehmigung für den Umbau gestellt, da von dem Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten seien (§34 Abs. 3 BauGB). Die Gemeinde erteilte die Baugenehmigung nicht, da nach ihrem Einzelhandelskonzept Drogeriewaren zu dem Warenbereich gehören, der nur im Innenstadtbereich angesiedelt werden soll. Der Drogeriemarkt habe schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich.

Die Folgen
Das VG hat klargestellt, dass der Shop-in-Shop einer Baugenehmigung bedarf, weil nicht nur ein bestehender Betrieb umstrukturiert, sondern eine Anlage baulich verändert wird. Zugleich hat es Kriterien für die Beurteilung schädlicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche festgelegt: Entscheidend ist bei großen Einzelhandelsbetrieben die Verkaufsfläche des Vorhabens im Verhältnis zu den im Versorgungsbereich vorhandenen Flächen derselben Branche, die voraussichtliche Umsatzverteilung und die Entfernung zwischen dem Vorhaben und dem Innenstadtkern. Die Gemeinde konnte nicht hinreichend belegen, dass sich das Vorhaben schädlich auswirkt, weil sie selbst von ihrem Einzelhandelskonzept abgewichen war und Drogeriemärkte außerhalb des Innenstadtbereichs zugelassen hatte. Der Klage wurde deshalb im Hilfsantrag stattgegeben.

Was ist zu tun?
Praxisrelevant ist das Urteil insofern, als das VG sich zur Frage der Baugenehmigungspflicht für Shop-in-Shops abschließend geäußert hat. Es stellt auch klar, dass schädliche Auswirkungen bei einem vorhandenen Einzelhandelskonzept nur dann angenommen werden können, wenn dieses vergleichbare Märkte außerhalb des Innenstadtbereichs ausschließt. Gebietskörperschaften müssen daher ein stringentes Konzept vorlegen, wo im Gemeindegebiet Drogeriemärkte ausgewiesen werden sollen, um deren Ansiedelung auf den Innenstadtkern zu beschränken. Gleichzeitig bedeutet das Urteil, dass vielfach eine Chance auf positive Verbescheidung besteht, wenn große Einzelhandelsketten sich um Drogeriemärkte erweitern wollen. Gerade im Hinblick darauf, dass zunehmend Shop-in-Shop-Konzepte realisiert werden, ist das Urteil besonders wichtig.

(Quelle: Immobilien Zeitung 31.8.2017, Ausgabe 35/2017)