Gehört zur Satzung eine Karte, ist sie mitauszufertigen

14. Februar 2022

Ergibt sich der räumliche Geltungsbereich einer kommunalen Vorkaufssatzung nur aus einer beigefügten Karte, dann muss diese mitausgefertigt werden.
(OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 10. Mai 2021, Az. 2 D 112/19.NE)

Der Fall

Eine Gemeinde beschloss für bestimmte Flächen eine Vorkaufssatzung gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, um Parkflächen zu schaffen und zu sichern. Die Grundstücke, die von der Satzung erfasst waren, stellte sie durch eine Karte im Maßstab 1:5.000 dar. Hiergegen wendet sich der Eigentümer eines Teils der betroffenen Flächen mit einem Normenkontrollantrag.

Die Folgen

Das OVG gibt dem Antrag statt, die Vorkaufssatzung ist unwirksam. Sie leidet bereits an formellen Mängeln, weil die Gemeinde sie nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht hat. Zunächst fehlt es an einer Bestätigung, dass die bekanntzumachende Satzung dem Wortlaut des vom Gemeinderat Beschlossenen entspricht. Dies ist nach dem Landesrecht in Nordrhein-Westfalen erforderlich. Zudem müssen Satzungen jedweder Art nach allgemeinen rechtsstaatlichen Grundsätzen vor ihrer Verkündung ausgefertigt werden. Auch hieran mangelt es im vorliegenden Fall, weil die Gemeinde die Karte nicht mitausgefertigt hat, obwohl sie ein notwendiger Bestandteil der Satzung ist. Die Vorkaufssatzung ist darüber hinaus auch unbestimmt, weil die Karte keine hinreichende Umgrenzung der von ihr umfassten Flächen aufweist. Außerdem ist sie materiell rechtswidrig, weil nicht erkennbar ist, dass die Gemeinde tatsächlich ernsthaft städtebauliche Maßnahmen in Betracht gezogen hat. Schließlich ist auch nicht feststellbar, dass zu deren Sicherung eine Vorkaufssatzung erforderlich ist.

Was ist zu tun?

Die Entscheidung ist im Hinblick auf die Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Ausfertigung übertragbar auf alle Bundesländer und sämtliche Arten von Satzungen, also zum Beispiel auch soziale Erhaltungssatzungen. Diese führen dazu, dass ein Bauherr beispielsweise für die Änderung einer baulichen Anlage eine Genehmigung nach § 172 Abs. 1 BauGB benötigt. Will sich ein Eigentümer gegen eine solche Satzung wehren, muss er dies in einem verwaltungsgerichtlichen Normenkontrollverfahren tun. Das Beantragen von Akteneinsicht und die sorgfältige Auswertung der Verwaltungsvorgänge spielen dabei eine wichtige Rolle, um etwaige Ausfertigungsfehler zu identifizieren. Eine weitere Fehlerquelle bei der Verkündung von Satzungen durch eine Gemeinde ist der Maßstab von Karten, wenn Karten verwendet werden. Ist dieser im Vergleich zum Originalmaßstab zu klein, ist die Identität zwischen der beschlossenen und der verkündeten Karte nicht mehr gewahrt. Eine solche Praxis hat das OVG Niedersachsen in mehreren Entscheidungen beanstandet, zum Beispiel mit Urteil vom 29. September 2020 (Az. 4 KN 308/19).

(Quelle: Immobilien Zeitung 10.2.2022, Ausgabe 6/2022)