Gemeinde haftet für falschen Bauvorbescheid

09. Juni 2017

Einem Grundstückserwerber steht ein Anspruch auf Schadenersatz gegen eine Gemeinde bei einem fehlerhaften Vorbescheid selbst dann zu, wenn dieser erst nach Ablauf der Geltungsdauer verlängert werden soll. (BGH, Urteil vom 2. Februar 2017, Az. III ZR 41/16)

DER FALL
Der Käufer eines (mit einem sanierungsbedürftigen Haus bebauten) Grundstücks erhielt vor Grundstückserwerb einen Bauvorbescheid, wonach unter anderem die Erschließung gesichert sei. Nach Ablauf der Geltungsdauer des Vorbescheids wies die Behörde den Antrag auf Verlängerung ab, u.a. da die öffentliche Erschließung doch nicht gesichert sei. Der Käufer verlangt nun von der Gemeinde Zahlung des Kaufpreises, aller Erwerbsnebenkosten und Aufwendungen gegen Übertragung des Eigentums. Denn er hatte das Grundstück im Vertrauen auf den erlassenen positiven Bauvorbescheid gekauft.

DIE FOLGEN
Zu Recht! Erlässt die Behörde einen positiven Bauvorbescheid, anstatt ihn wie geboten abzulehnen, verletzt sie ihre grundlegende, auch gegenüber dem Bauherrn bestehende Amtspflicht zu rechtmäßigem Verwaltungshandeln in gleicher Weise wie beim Erlass einer rechtswidrigen Baugenehmigung. Nutzt der Bauherr einen ihm erteilten Bauvorbescheid nicht rechtzeitig aus, übernimmt er damit aber nicht das Risiko, dass dieser rechtswidrig ist und deshalb bei unveränderter Sach- und Rechtslage nach Ablauf der Geltungsdauer von der Behörde nicht mehr verlängert wird. Er darf im Hinblick auf die Bindung der Behörde an Gesetz und Recht darauf vertrauen, dass der Bescheid rechtmäßig erlassen wurde und damit verlängerungsfähig ist, solange ihm die Fehlerhaftigkeit unbekannt ist.

WAS IST ZU TUN?
Mit einem Bauvorbescheid erhält der Bauherr eine verlässliche Vertrauensgrundlage für die dann verbindlich geklärte Einzelfrage zu einem Bauvorhaben. Mit dem Urteil des BGH ist klargestellt, dass Kaufvertragsparteien auf einen Bauvorbescheid vertrauen dürfen, sogar dann, wenn die Geltungsdauer abgelaufen ist. Bei einem Fehler haftet die Behörde. Für einen Verkäufer bedeutet dies, im Kaufvertrag hierfür keine eigene Haftung übernehmen zu müssen. Für den Käufer bietet dies eine noch höhere Sicherheit, auf einen erteilten positiven Bauvorbescheid vertrauen zu dürfen und ein geplantes Bauvorhaben nach Erwerb durchführen zu können. Im Falle eines Fehlers der Behörde wird der Käufer im Rahmen der Amtshaftung letztlich schadlos gestellt. Im BGH-Fall etwa konnte der Kläger neben der Kostenerstattung auch eine Übertragung des wertlosen Grundstücks auf die beklagte Gemeinde verlangen, sodass dieser die Verwertung auferlegt wurde. Allerdings sind stets die besonderen Umstände im Einzelfall zu berücksichtigen, die ggf. zu einem anderen Ergebnis führen. Bestehen Zweifel, ob ein geplantes Bauvorhaben möglich ist, ist beiden Parteien jedenfalls zu empfehlen, vorab einen Bauvorbescheid einzuholen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.6.2017, Ausgabe 22/2017)