Gemeinden dürfen Spekulationsgewinne abschöpfen

27. August 2018

Wird in einen Kaufvertrag, mit dem eine Gemeinde ein Grundstück veräußert, eine Mehrerlösklausel aufgenommen, benachteiligt das den Käufer nicht unangemessen. (BGH, Urteil vom 16. März 2018, Az. V ZR 306/16)

DER FALL
Eine Gemeinde verkaufte dem Kläger ein innerstädtisches Grundstück, das mit einem abbruchreifen Gebäude bebaut war. Der Kaufvertrag sah eine „Mehrerlösklausel“ vor, wonach der Käufer den erzielten Gewinn an die Gemeinde abzuführen hat, wenn er das Grundstück im unbebauten Zustand innerhalb von fünf Jahren weiterverkauft. Tatsächlich verkaufte der Erwerber das Grundstück später im unbebauten Zustand gewinnbringend weiter. Er zahlte der Gemeinde den Mehrerlös unter Vorbehalt und klagte dann auf Rückzahlung. Er begründete seine Klage damit, dass die Mehrerlösklausel unwirksam sei.

DIE FOLGEN
In erster Instanz gab das Gericht der Klage statt, in der Berufung wurde sie abgewiesen. In letzter Instanz hat der BGH der Gemeinde Recht gegeben. Die Mehrerlösklausel berührt zwar die Freiheit des Käufers, das Grundstück weiterzuverkaufen. Sie benachteiligt ihn jedoch nicht unangemessen. Die Gemeinde will mit der Mehrerlösklausel nicht nur Verkaufsgewinne abschöpfen. Sie verfolgt auch ein schutzwürdiges städtebauliches und planerisches Ziel, wonach ein bebaubares Grundstück tatsächlich auch bebaut werden und nicht kurzfristigen Spekulationszwecken dienen soll (vgl. „BGH macht Druck auf Spekulanten“, IZ 28/18).

WAS IST ZU TUN?
Gerade in Ballungsräumen sind zentral gelegene Grundstücke begehrt. Schließlich können sie sowohl Chancen für neue Bauvorhaben als auch für den reinen Weiterverkauf bieten. Letzteres dürfte oft nicht im Interesse der Gemeinde sein. Mit der Mehrerlösklausel steht einer Kommune, die solche Areale verkaufen will, ein Instrument zur Verfügung, mit dem der Weiterverkauf eines unbebauten Grundstücks unattraktiv wird. Aber nur weil die Klausel in den Kaufvertrag aufgenommen wird, ist noch nicht sichergestellt, dass der Käufer das Grundstück auch wirklich zeitnah bebaut. Ein Investor bleibt trotzdem frei in seiner Entscheidung zu bauen oder gar nach Ablauf der in der Regelung vereinbarten Frist das unbebaute Grundstück weiterzuverkaufen. Diese Freiheit könnte Käufern allerdings genommen werden, indem die Gemeinde sich ein dinglich gesichertes Wiederkaufsrecht einräumen lässt, das eintritt, wenn ein Käufer das Grundstück nicht in der vorgegebenen Zeit bebaut. Auch ist denkbar, dass die Gemeinde dem Investor nur ein Erbbaurecht einräumt oder dass ein städtebaulicher Vertrag geschlossen wird. Vor dem Hintergrund dieser Handlungsoptionen einer verkaufenden Gemeinde dürften Käufer mit einer Mehrerlösklausel noch gut bedient sein. Falls sie tatsächlich bauen können und wollen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 23.8.2018, Ausgabe 34/2018)