Gemischter Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündbar

Mietrecht: Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen. (BGH, Urteil vom 1. Juli 2015, Az. VIII ZR 14/15)

DER FALL

Die Beklagten mieteten vom Kläger ein geräumiges Bauernhaus mit Nebenräumen, das sie als Wohnhaus und die weiteren Nutzflächen vertragsgemäß für ein Ladengeschäft verwendeten. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs, den er mit dem Wunsch begründete, seiner 28-jährigen Tochter und der siebenjährigen Enkelin, die beide noch in seinem Haushalt lebten, eine eigene Wohnung zur Verfügung zu stellen. Die Beklagten wenden ein, dass die Tochter den gewerblichen Teil nicht nutzen will und der geltend gemachte Wohnbedarf überhöht sei.

DIE FOLGEN

Die Kündigung ist wirksam. Das Mietverhältnis ist ein Mischmietverhältnis und nur einheitlich kündbar. Da die Wohnnutzung überwiegt, unterliegt das Mietverhältnis insgesamt den Vorschriften über Wohnraummiete. Daraus ergibt sich, dass es nur aus berechtigtem Grund kündbar ist. Der geltend gemachte Eigenbedarf ist berechtigt. Der berechtigte Grund muss sich nur auf die Wohnraumnutzung beziehen und nicht auf den Gewerbeanteil. Der Mietvertrag als Gewerbemietvertrag wäre auch ohne Grund kündbar. Es besteht deshalb kein Anlass, das für Wohnraum zur Gunst des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnisses, hier den Gewerbeanteil, auszudehnen. Damit wäre eine Eigenbedarfskündigung weitestgehend ausgeschlossen. Der Wohnbedarf ist auch nicht überhöht, da die Beklagten das Anwesen auch nur mit zwei Personen bewohnen.

WAS IST ZU TUN?

Da der Mietvertrag nur einheitlich gekündigt werden kann, sollte generell bei Mischmietverhältnissen schon im Mietvertrag festgelegt werden, auf welchen Teil es ankommt, um den Vertragstyp festzulegen. Im Gegensatz zur früheren Rechtsprechung geht der BGH nunmehr bei unklaren oder gar keinen Angaben im Zweifel von einem Wohnraummietverhältnis aus, wenn sich aus der Auslegung des Vertrags nichts anderes ergibt (Urteil vom 9. Juli 2014, Az. VIII ZR 376/13). Das ist ein häufig unerwünschtes Ergebnis. Mieterhöhungen für den gewerblichen Teil lassen sich dann fast nicht mehr isoliert durchsetzen und der Mietvertrag unterliegt den Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts. Da häufig der gewerbliche Teil die Rendite erwirtschaftet, sollte diese Nutzung im Vertragstext bereits als überwiegende Nutzung vereinbart werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 24.9.2015, Ausgabe 38/2015)