Gericht darf einen Zuschlag auf den Mietspiegel bestimmen

12. Juni 2017

Kommt es zum Streit um eine Mieterhöhung und ist die ortsübliche Vergleichsmiete zwischen Erhebung des Mietspiegels und Zugang des Mieterhöhungsverlangens stark gestiegen, darf der Tatrichter einen Stichtagszuschlag vornehmen. (BGH, Urteil vom 15. März 2017, Az. VIII ZR 295/15)

DER FALL
Mit Bezug auf den Reutlinger Mietspiegel 2013 forderte ein Vermieter die Beklagten auf, einer Mieterhöhung um 122,35 Euro ab dem 1. Februar 2014 zuzustimmen. Die Mieter stimmten nur einer Erhöhung von 40 Euro zu, und es kam zu einer Mieterhöhungsklage. Das AG hat der Klage in Höhe von monatlich weiteren 22 Euro stattgegeben. Der Mietspiegel war auf dem Stand von Mai 2013, das Mieterhöhungsverlangen ist den Mietern aber erst Ende November 2013 und damit sieben Monate später zugegangen. Deshalb hat das Gericht dem Vermieter einen Stichtagszuschlag auf den veralteten Mietspiegel zugebilligt, zumal der zwischenzeitlich erschienene Mietspiegel 2015 eine deutliche Mietsteigerung zeigte.

DIE FOLGEN
Der BGH hat, wie schon zuvor das Berufungsgericht, den vom AG vorgenommenen Stichtagszuschlag bestätigt. Bei der Prüfung, ob die Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete zwar nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen hinreichend ermittelt haben. Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Tatrichter dabei im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung aber nicht auf einen einfachen Mietspiegel beschränkt, dem lediglich Indizwirkung zukommt. Ein Mietspiegel ist zwar eine wichtige, allerdings nicht bindende Informationsquelle. Der Stichtagszuschlag ist gerechtfertigt, weil der Mietspiegel im Gegensatz zur dynamischen ortsüblichen Vergleichsmiete statisch ist. Er spiegelt die ortsübliche Vergleichsmiete nur zu einem in der Vergangenheit liegenden Erhebungsstichtag wider.

WAS IST ZU TUN?
Der BGH hat zwei wichtige Aussagen getroffen. Zum einen ist der einfache Mietspiegel nur eine mögliche Erkenntnisquelle zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Und zum anderen darf die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen hinreichend ermittelt haben. Vergleichswohnungen vermögen dies nur begrenzt und die Kosten für Sachverständigengutachten stehen in der Regel in keinem Verhältnis zum Gegenstandswert. Deshalb sollte künftig mehr von einer im Gesetz vorgesehenen Möglichkeit der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Gebrauch gemacht werden: der Mietdatenbank.

(Quelle: Immobilien Zeitung 8.6.2017, Ausgabe 23/2017)