Geschäftsmiete bleibt auch in der Covid-19-Pandemie fällig

10. März 2021

Wird wegen der Corona-Pandemie eine Geschäftsschließung angeordnet, muss die Miete dennoch weiter gezahlt werden. (LG Stuttgart, Urteil vom 19. November 2020, Az. 11 O 215/20)

DER FALL
Der Vermieter eines Ladenlokals verklagt seine Mieterin. Er hatte ihr die Räume in Stuttgart zum Betrieb einer Verkaufsfiliale überlassen. Die Firma musste ihre Filiale jedoch vom 18. März bis zum 20. April 2020 aufgrund einer Verordnung der Landesregierung über infektionsschützende Maßnahmen schließen. Daraufhin behielt sie die Miete für den Monat April ein. Mit seiner Klage hat der Vermieter die Mietzinszahlung erfolgreich durchgesetzt.

DIE FOLGEN
Das LG Stuttgart hat im Hinblick auf die pandemiebedingte Schließung sowohl einen Mietmangel verneint als auch die Anpassung des Mietvertrags wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage abgelehnt. Damit befindet es sich in Gesellschaft u.a. der LG Mannheim, Heidelberg, Frankfurt, Zweibrücken und Wiesbaden. Gegen diesen Trend bejahte das LG München I eine Minderung (vgl. „Schließung im Lockdown gilt als Mangel der Mietsache“, IZ 48/2020) und bezog sich dabei auf Rechtsprechung des Reichsgerichts zu Tanzverboten während des Ersten Weltkriegs. Auch um angesichts dieser Polyphonie Rechtssicherheit zu schaffen, ist Ende Dezember in Art. 240 § 7 EGBGB eine Vermutung eingeführt worden, dass angeordnete Betriebsschließungen im Rahmen der Corona-Pandemie von der Geschäftsgrundlage gewerblicher Mietverträge umfasst sind.

WAS IST ZU TUN?
Die neue gesetzliche Regelung geht ins Leere, weil sich ihre Vermutung nur darauf bezieht, dass die Geschäftsgrundlage tatsächlich wegfällt. Für eine Anpassung des Mietvertrags sind zwei weitere Voraussetzungen notwendig: Der Mieter, der nicht zahlt, muss immer noch nachweisen, dass die Parteien den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Covid-19-bedingte Schließung vorausgesehen hätten. Und er muss darlegen, dass ihm das Festhalten am unveränderten Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, nicht zugemutet werden kann. Nachdem der Staat Vermieter gerade nicht dabei unterstützt, ihre Kreditverpflichtungen zu bedienen, Mieter jedoch Anspruch auf Hilfen haben, ist es unwahrscheinlich, dass sich die juristische Bewertung ändert. Insbesondere weil Versicherer zuletzt verurteilt wurden, an Mieter mit einer Vetriebsunterbrechungsversicherung zu zahlen. Ob allerdings Gerichte bei einem längeren Fortdauern des Lockdowns ihre Bewertung ändern oder der Gesetzgeber ein weiteres Mal nachbessert, bleibt abzuwarten. In jedem Fall sind Vermieter und Mieter gut beraten, einvernehmliche Lösungen zu finden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.3.2021, Ausgabe 9/2021)