Gesundheitsgefährdende Mängel müssen immer behoben werden

29. Dezember 2022

Schließt der Mieter den Mietvertrag ab, obwohl er um den gesundheitsgefährdenden Zustand der Mietsache weiß, kann er eine Mängelbeseitigung fordern, auch wenn keine Sollbeschaffenheit vereinbart wurde. (LG Berlin, Urteil vom 12. Mai 2022, Az. 67 S 30/22)

Der Fall Ein Mieter verlangt von seinem Vermieter die Beseitigung von Mängeln im gemieteten Haus. Unter anderem wünscht der Mieter, dass Zuglufterscheinungen am offenen Kamin beseitigt werden, der Parkplatz instand gesetzt und Handläufe an der Treppe angebracht werden. Der Vermieter lehnt die Mangelbeseitigung ab, weil die gefahrlose Benutzung des Parkplatzes noch möglich sei und die Zuglufterscheinungen den Mieter nicht beeinträchtigten. Zur Anbringung von Handläufen sei er nicht verpflichtet, da die Parteien stillschweigend die heutige Beschaffenheit vereinbart hätten und der Mieter die fehlenden Handläufe bei Übergabe nicht gerügt hätte. Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters überwiegend stattgegeben, wogegen sich der Vermieter mit der Berufung wendet.

Die Folgen Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie in diesem Zustand erhalten, stellt das Landgericht fest. Die Pflicht zur Gebrauchserhaltung richtet sich nach den vertragsgemäßen Vereinbarungen der Parteien. Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Treppenbereiche mit Handläufen zu versehen. Nach der Verkehrsanschauung und dem Grundsatz von Treu und Glauben dürfen von der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache keine Gesundheitsgefahren für den Mieter und für Dritte ausgehen. Treppen, die entgegen der Berliner Bauordnung nicht über Handläufe verfügen, bergen bei mehrstöckigen Treppenläufen ein erhebliches Sturzrisiko. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob der Mieter den Anfangsbestand ohne Geländer hingenommen hat. Dies könnte nur sein Recht auf Mangelbeseitigung nach §§ 536, 536 a BGB beeinträchtigen. Hier ergibt sich der Mangelbeseitigungsanspruch aber daraus, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat. Die Instandsetzung des Parkplatzes schuldet der Vermieter, weil sich dessen Beschaffenheit gegenüber dem Anfangsbestand erheblich verschlechtert hat. Zuglufterscheinungen im Kamin muss er aber nicht beseitigen. Denn hier gibt es keine Vereinbarung über die Sollbeschaffenheit, die Beeinträchtigung ist nur minimal und deshalb wird ein Mindeststandard vergleichbarer Räume nicht unterschritten.

Was ist zu tun? Vermieter sollten den Zustand, in dem ein Objekt vermietet werden soll, möglichst genau und als „zwischen den Parteien vereinbart“ schriftlich festhalten. Bei groben Abweichungen von sicherheitsrelevanten Einrichtungen nach der Bauordnung empfiehlt es sich, ausdrücklich schriftlich auf mögliche Gefahren hinzuweisen. (Quelle: Immobilien Zeitung Ausgabe IZ 51/2022 vom 22.12.2022)