Gewerbekaution darf schon im Mietverhältnis verwertet werden

18. November 2021

Bei der Gewerberaummiete ist – anders als bei der Wohnraummiete – der Zugriff auf die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses möglich. (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 21. Mai 2021,Az. 2-7 O 154/20)

Der Fall
Ein Vermieter hatte seinen gewerblichen Mieter ursprünglich unter anderem wegen ausstehender Mieten im Jahr 2020 verklagt. Der Vermieter nahm während des laufenden Urkundenprozesses die Mietkaution, die der Mieter in Form einer Bankbürgschaft geleistet hatte, in Anspruch. Gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung war der Vermieter berechtigt, sich wegen sämtlicher gesicherter und fälliger Ansprüche auf erstes Anfordern aus der Mietsicherheit zu befriedigen. Der Einwand des Mieters, der Vermieter hätte sich während des laufenden Mietverhältnisses dennoch nicht aus der Mietsicherheit befriedigen dürfen, blieb erfolglos. Das LG Frankfurt erachtete die Vereinbarung über die Inanspruchnahme der Mietsicherheit auch während des laufenden Mietverhältnisses als wirksam.

Die Folgen
Gemäß dem Urteil des LG Frankfurt steht es den Parteien im Gewerberaummietverhältnis frei, ein Zugriffsrecht des Vermieters auf die Mietsicherheit auch während des laufenden Mietverhältnisses zu vereinbaren. Anders als im Wohnraummietverhältnis, wo dies gesetzlich unzulässig ist und nicht abweichend vereinbart werden kann, ist der Treuhandcharakter der Mietkaution im Gewerberaummietverhältnis nicht zwingend. Er steht der Vereinbarung eines jederzeitigen Zugriffsrechts mithin nicht entgegen.

Was ist zu tun?
Werden Regelungen zur Mietsicherheit im Gewerberaummietvertrag gestaltet, sollte positiv wie auch negativ geregelt werden, ob ein Zugriffsrecht des Vermieters auf die Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen fälliger Ansprüche besteht und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen dies steht. Im Gewerberaummietvertrag sind derartige Regelungen im Rahmen der Vertragsgestaltungsfreiheit laut dem LG Frankfurt grundsätzlich wirksam möglich. Die Vereinbarung eines Zugriffsrechts auf erstes Anfordern hat das Gericht im vorliegenden Fall dahingehend ausgelegt, dass dem Zugriff des Vermieters keinerlei Einreden und Einwendungen wie die fehlende gerichtliche bzw. rechtskräftige Feststellung der geltend gemachten Forderung entgegengehalten werden können. Es empfiehlt sich aber, eine ausdrückliche Regelung zu treffen. Denn gemäß eines früheren Urteils des OLG Düsseldorf (Urteil vom 24. September 2009, Az. 5 U 5/09) ist der Mietvertrag mangels einer konkreten Abrede dahingehend auszulegen, dass eine treuhänderische Zweckbindung der Mietsicherheit besteht. Der Vermieter darf deshalb nur bei rechtskräftig festgestellten, unstreitigen oder offensichtlich unbegründeten Forderungen während des Mietverhältnisses auf die Mietsicherheit zugreifen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 11.11.2021, Ausgabe 45/2021)