Gewerbemiete kann im Lockdown um die Hälfte reduziert werden

23. April 2021

Infolge der pandemiebedingten staatlichen Schließungsanordnung eines Modegeschäfts tritt eine unzumutbare Störung der Geschäftsgrundlage ein. Dies rechtfertigt eine Reduzierung der monatlichen Kaltmiete auf 50%. (OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021, Az. 5 U 1782/20)

DER FALL
Rechtsanwältin Sabrina Greubel von Hogan Lovells.Quelle: Hogan Lovells
Die Vermieterin eines Ladengeschäfts verklagt ihren Mieter. Sie verlangt, dass er die Miete für April 2020 für das angemietete Textileinzelhandelsgeschäft bezahlt. Nach Ansicht des Mieters trat infolge der staatlichen Schließungsanordnung eine Minderung der Miete um 100% ein, weshalb er die Mietzahlung verweigerte. Das OLG sieht beim Mieter eine unzumutbare Störung der Geschäftsgrundlage und verpflichtet ihn dazu, die halbe Monatsmiete zu zahlen. Eine etwaige Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen.

DIE FOLGEN
Nach Ansicht des OLG Dresden reduziert sich die Mietzinszahlungspflicht bei einer staatlichen Schließungsanordnung auf 50%, wenn die Störung der Geschäftsgrundlage – hier die staatliche Schließungsanordnung – von keiner Partei verursacht und vorhergesehen wurde.

WAS IST ZU TUN?
Diese Entscheidung des OLG Dresden ist eine derzeit nicht verallgemeinerbare Einzelfallentscheidung. Der Ansicht des Gerichts entgegentretende oberlandesgerichtliche Rechtsprechung lehnt eine Mietreduzierung mit der Begründung ab, diese könne nur ausnahmsweise zugesprochen werden. Nämlich dann, wenn eine umfassende, über die Prüfung der Verursachung bzw. Vorhersehbarkeit hinausgehende Interessenabwägung ergibt, dass ein unverändertes Festhalten am Vertrag, d.h. Fortzahlung der ungeminderten Miete, unzumutbar ist. In diese Abwägung müssen u.a. erhaltene Vorteile wie Kurzarbeitergeld, staatliche Hilfen und die Möglichkeit, Nachteile z.B. durch Onlinehandel, Nutzung der Mieträume zu Lagerzwecken und Nachholeffekte der Konsumenten bei Wiedereröffnung zu kompensieren, einbezogen werden. Auch die Dauer des Mietverhältnisses, Umsätze bzw. Gewinne in den vergangenen Jahren und die Möglichkeit Rücklagen zu bilden können maßgeblich sein. Im Rahmen einer wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung kann sogar die wirtschaftliche Situation von Muttergesellschaften eine Rolle spielen. Sofern festgestellt wird, dass ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist, ist zu prüfen, ob und in welchem Umfang sich hieraus tatsächlich eine Mietreduzierung ergibt oder ob z.B. eine vorübergehende Mietstundung ausreichend und angemessen ist. Da eine Entscheidung durch den BGH aussteht und ungewiss ist, ob und in welche Richtung sich die Rechtsprechung verfestigt, kann es ratsam sein, anstelle einer gerichtlichen Entscheidung eine wirtschaftliche Einigung anzustreben. Die Einigungsmöglichkeiten sind mannigfaltig: Denkbar sind sowohl abschließende Einigungen als auch flexible Lösungen, die von den zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklungen der Parteien abhängen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 15.4.2021, Ausgabe 15/2021)