Gewerbemieter muss trotz AGB-Klausel nicht renovieren

28. August 2019

Schönheitsreparaturen können auch in gewerblichen Mietverträgen nicht per Formularklausel auf den Mieter abgewälzt werden, wenn er die Räume unrenoviert übernimmt. (OLG Dresden, Hinweisbeschluss vom 6. März 2019, Az. 5 U 1613/18)

Der Fall
Jemand hatte Wohnungen angemietet, um sie gewerblich an Messegäste weiterzuvermieten. Nach vier Jahren forderte der Vermieter den Mieter erfolglos dazu auf, Mängel in den Wohnungen zu beseitigen. Der Vermieter klagt und stützt sich auf die Formularklausel: „Im Mietzins sind keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert. Der Mieter hat deshalb die anfallenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten durchzuführen.“ Der Mieter wendet ein, dass die Objekte bereits bei Übergabe abgewohnt gewesen seien. Das LG wies die Klage des Vermieters ab. Das OLG hat per Hinweisbeschluss erklärt, dass die Klauselrechtsprechung des BGH für Wohnraummietverhältnisse anwendbar ist. Daraufhin nahm der Vermieter seine Berufung zurück.

Die Folgen
Das Gericht hat die Verträge zwischen Vermieter und Mieter als gewerbliche Mietverträge qualifiziert, denn Wohnraummietverträge sind nur solche, bei denen der Mieter die Räume nach dem Vertrag selbst bewohnt. Spektakulär ist hier aber, dass das OLG ausdrücklich das BGH-Urteil vom vergangenen Sommer, das für Wohnraummiete ergangen ist, für anwendbar hält: Wenn der Mieter das Objekt unrenoviert übernimmt, können Schönheitsreparaturen nicht per Formularklausel auf den Mieter übertragen werden („BGH bleibt streng bei Schönheitsreparaturen“, IZ 35/18). Eine solche Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist nur dann wirksam, wenn der Mieter dafür einen angemessenen wirtschaftlichen Ausgleich erhält. Bislang hatten die meisten Gerichte die Rechtslage im Gewerberaummietverhältnis abweichend beurteilt: Im Unterschied zum Wohnraummietrecht konnte der Geschäftsraummieter jederzeit formularvertraglich zu einer Renovierung verpflichtet werden.

Was ist zu tun?
Noch ist die Meinung des OLG Dresden eine Mindermeinung, die sich lediglich auf ein Präjudiz des OLG Celle stützen kann. Allerdings ist der Wiederhall in der mietrechtlichen Literatur so positiv, dass damit gerechnet werden muss, dass auch andere Gerichte sich dem anschließen werden. Da derartige Urteile eine echte Rückwirkung auf Verträge haben, die in der Vergangenheit geschlossen wurden, sollten vorsichtige Vermieter ihre gewerblichen Mietverträge oder die Überlassungsstruktur schon jetzt anpassen: Wenn die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter formularmäßig überwälzt werden, dann muss gerichtssicher dokumentiert werden, dass die Mietflächen bei Übergabe renoviert waren. Oder dem Mieter muss vertraglich ein angemessener wirtschaftlicher Ausgleich zugestanden werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.8.2019, Ausgabe 31/2019)