Gewerberäume können nicht im Eilverfahren geräumt werden

26. März 2020

Die gesetzliche Regelung, wonach eine Räumung von Wohnraum per einstweiliger Verfügung angeordnet werden kann, gilt nicht auch für Gewerbemietverhältnisse. (OLG Celle, Urteil vom 9. Januar 2020, Az. 2 U 116/19 (nicht rechtskräftig))

DER FALL
Mit dem OLG Celle hat erneut ein Obergericht über die Frage entschieden, ob für die Räumung von Gewerberaum durch einstweilige Verfügung die Regeln über die Räumungsverfügung bei Wohnraum gelten. Ein Räumungstitel gegen eine Gewerbemieterin konnte nicht vollstreckt werden. Der Grund: Es zeigte sich erst nachdem die Räumungsentscheidung rechtskräftig geworden war, dass sie die Mietfläche einem Untermieter überlassen hatte. Das LG hat zunächst eine Räumungsverfügung erlassen, sie nach einem Widerspruch aber wieder aufgehoben. Das OLG Celle bestätigt diese Entscheidung.

DIE FOLGEN
Dem Streit, ob § 940a ZPO auf Gewerberäume übertragen werden kann, fügt das OLG Celle eine weitere Stimme hinzu. Nach dieser Norm darf eine Räumung bei Wohnraum auch gegen einen Dritten angeordnet werden, wenn der Vermieter einen vollstreckbaren Räumungstitel erwirkt und erst nachträglich erfährt, dass die Mietsache diesem Dritten überlassen wurde. Aus der Norm geht eindeutig hervor, dass sie für Wohnraum gilt, daher darf sie nicht auf Gewerberäume angewendet werden, befand das OLG. Denn das würde dazu führen, dass die Rechtsprechung den Gesetzgeber korrigiert, was die Gewaltenteilung unterlaufen würde. Da § 940a ZPO eine Spezialnorm für Wohnraum ist, kann aus ihr nicht auf allgemeine Normen des Mietprozessrechts geschlossen werden.

WAS IST ZU TUN?
Auch wenn die speziell für Wohnraum geschaffene Räumungsverfügung nicht einfach auf Gewerberaum anwendbar ist, halten immer mehr Obergerichte die Räumung per einstweiliger Verfügung auch bei Gewerbemietverhältnissen für zulässig, wenn ein Räumungstitel nicht vollstreckt werden kann, weil ein Dritter im Besitz der Mietfläche ist. Das Berliner Kammergericht („Räumungsverfügung ist auch bei Gewerberäumen möglich“, IZ 33/2019) und das OLG München (Az. 32 W 1939/17) haben ihre frühere Ansicht bereits revidiert, auch das OLG Dresden (Az. 5 U 1337/17) und das OLG Frankfurt (Az. 2 U 61/19) übertragen den Rechtsgedanken von § 940a ZPO auf Gewerberäume. Dafür sprechen Systematik und Entstehungsgeschichte der Norm. Sie schützt Wohnraummieter besonders und schränkt Räumungsverfügungen ein. Für verbotene Eigenmacht, bei Gefahr für Leib und Leben und eben für Missbrauchsfälle, in denen die Räumung mit Hilfe von Untermietern vereitelt werden soll, hat der Gesetzgeber diesen Mieterschutz gelockert. Das muss erst recht für Gewerbemieter gelten, für die es keine solche Spezialnorm gibt und die das Gesetz weniger schützen will. Das OLG Celle ist anderer Meinung, Klarheit kann nur der BGH schaffen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 19.3.2020, Ausgabe 12/2020)