Grunddienstbarkeit darf an Zahlungspflicht geknüpft werden

23. Dezember 2021

Grundstücksrecht. Die Befugnis zur Ausübung der Dienstbarkeit kann unter die Bedingung gestellt werden, dass ein Entgelt gezahlt wird. Eine solche Bedingung muss nicht in das Grundbuch eingetragen werden. (BGH, Urteil vom 19. März 2021, Az. V ZR 44/19)

Der Fall
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks mit Hotel. Der Bau des Hotels durch die vormalige Grundstückseigentümerin löste einen Stellplatzbedarf aus, dem u.a. durch den Bau von 30 Stellplätzen auf einem Nachbargrundstück nachgekommen werden sollte. Die Beklagten sind Miteigentümer dieses Grundstücks, das mit einer entsprechenden Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Hotelgrundstücks belastet ist. In der Eintragungsbewilligung, auf die in der Grunddienstbarkeit Bezug genommenen wird, heißt es, dass der Berechtigte für die Einräumung des Rechts eine angemessene und ortsübliche Nutzungsgebühr zahlen muss. Die frühere Eigentümerin hat die Grunddienstbarkeit nicht in Anspruch genommen. Die Klägerin, die beim Erwerb des Grundstücks keine schuldrechtliche Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsgebühr übernommen hat, verlangt die unentgeltliche Nutzung.

Die Folgen
Strittig war die Frage, ob die Ausübung einer Dienstbarkeit auch mit dinglicher Wirkung unter die Bedingung gestellt werden kann, dass ein Nutzungsentgelt bezahlt wird. Hierzu hat der BGH entschieden, dass dies möglich sein soll. Insbesondere verbietet das Abstraktionsprinzip nicht die Verknüpfung zwischen der Ausübung der Dienstbarkeit und der schuldrechtlichen Verpflichtung, ein Nutzungsentgelt zu zahlen. Die Zahlungspflicht selbst kann auch nicht über eine Grunddienstbarkeit abgesichert werden. Die Ausübungsbedingung muss nicht zwingend in das Grundbuch eingetragen werden. Es genügt die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung, wenn sich durch Auslegung für einen unbefangenen Betrachter aufgrund des Wortlauts und des Sinns der Grundbucheintragung sowie der Eintragungsbewilligung ergibt, dass die Ausübung der Dienstbarkeit von der Bedingung abhängig sein soll, dass ein Entgelt gezahlt wird. Der BGH hat zudem klargestellt, dass eine Grunddienstbarkeit nur durch ein Verhalten des aktuell dinglich Berechtigten und nur im Verhältnis zu diesem verwirkt werden kann.

Was ist zu tun?
Der Erwerber eines Grundstücks kann nicht allein auf der Grundlage einer im Grundbuch bedingungslos eingetragenen Dienstbarkeit darauf vertrauen, dass ihm die Ausübung dieses Rechts tatsächlich bedingungslos zusteht. Vielmehr ist für die Bewertung der eingetragenen Dienstbarkeit ebenfalls die in Bezug genommene Eintragungsbewilligung im Rahmen der rechtlichen Due Diligence zu prüfen. Eine Prüfung kann zum Ergebnis haben, dass eventuelle schuldrechtliche Verpflichtungen oder auch Einreden vom Voreigentümer übernommen werden sollten.

(Quelle: Immobilien Zeitung 16.12.2021, Ausgabe 50/2021)