Grunddienstbarkeit erlischt durch gutgläubigen Erwerb

03. Dezember 2015

Grundstücksrecht: Der gutgläubig lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils bzw. von Wohnungs- und Teileigentum erstreckt sich auch auf Dienstbarkeiten an einem Grundstück, die – sofern sie nicht an einzelnen Einheiten fortbestehen können – dann insgesamt erlöschen. (BGH, Beschluss vom 23. Juli 2015, Az. V ZB 1/14)

DER FALL

Ein Grundstück ist in Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Bei einer Einheit ist im Februar 2012 ein Antrag auf Umschreibung des Eigentums gestellt und die Eigentumsumschreibung im gleichen Monat vorgenommen worden. Ein kommunaler Zweckverband beantragt im Januar 2013 unter Bezugnahme auf eine Leitungs- und Anlagenbescheinigung eine Grundbuchberichtigung durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, die noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Das Grundbuchamt weist den Antrag zurück.

DIE FOLGEN

Der BGH bestätigt, dass das Grundbuchamt den Antrag zu Recht zurückgewiesen hat. Die für eine Grundbuchberichtung erforderliche Unrichtigkeit des Grundbuchs setzt in diesem voraus, dass die nicht eingetragene Dienstbarkeit im Zeitpunkt des Berichtigungsantrags tatsächlich bestand. Zwar ist zugunsten des Zweckverbands zunächst kraft Gesetzes außerhalb des Grundbuchs eine Dienstbarkeit entstanden, diese ist jedoch durch den gutgläubig lastenfreien Erwerb einer der Eigentumswohnungen jedenfalls hinsichtlich der betroffenen Eigentumseinheit erloschen. Der BGH geht jedoch noch weiter und hat entschieden, dass sich ein lastenfreier Erwerb einer Eigentumswohnung auch auf nicht eingetragene, jedoch eintragungsbedürftige Dienstbarkeiten am Grundstück erstreckt. Sofern es sich dabei – wie im vorliegenden Fall – um Belastungen handelt, die ihrem Wesen nach nicht nur an einzelnen Miteigentumsanteilen oder Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten fortbestehen können, erlöschen diese Belastungen dann insgesamt und damit auch im Verhältnis zu den anderen Miteigentümern bzw. Wohnungs- oder Teileigentümern.

WAS IST ZU TUN?

Der BGH hat erneut die Bedeutung des öffentlichen Glaubens an das Grundbuch aufgezeigt und insbesondere Erwerber von Mit- bzw. Wohnungs- oder Teileigentum gestärkt. Bei der Prüfung, ob die Erwerber sich eintragungsbedürftige Belastungen zurechnen lassen müssen, müssen sie nur den Inhalt des kaufgegenständlichen Grundbuchs einsehen. Handelt es sich dabei um ein Recht, das nicht an einzelnen Miteigentumsanteilen bzw. Wohnungs- und Teileigentumseinheiten fortbestehen kann, führt der lastenfreie Erwerb zum Erlöschen der Belastung insgesamt. Der Dienstbarkeitsberechtigte muss daher bei Schließung des Grundstücksgrundbuchs überprüfen, ob die Belastung in alle für Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten geführten Grundbücher übertragen wurde. Ferner sollten Dienstbarkeitsberechtigte die Eintragung einer Belastung umgehend beantragen und gegebenenfalls durch eine entsprechende Vormerkung sichern lassen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 26.11.2015, Ausgabe 47/2015)