Grundschuldinhaber kann nicht gegen Sanierungssatzung klagen

Der Inhaber einer Grundschuld kann nicht gerichtlich gegen eine Sanierungssatzung nach dem Baugesetzbuch vorgehen, die den Verkehrswert des mit der Grundschuld belasteten Grundstücks mindert. (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16. November 2016, Az. 3 S 174/15)

DER FALL
Die klagende Bank hatte dem Eigentümer eines bebauten innerstädtischen Grundstücks ein Darlehen über 19,5 Mio. Euro gewährt und sich zur Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Wenig später bezog die Gemeinde das Grundstück in eine städtebauliche Sanierungssatzung ein, mit der sie das Ziel einer Beseitigung der vorhandenen Gebäude und einer Neubebauung verfolgte. Die Bank zog mit einem Normenkontrollantrag vor Gericht, weil sie wegen der Beschränkungen durch die Satzung um den Wert ihrer Grundschuld als Sicherheit fürchtet.

DIE FOLGEN
Der VGH wies den Normenkontrollantrag als unzulässig zurück. Der Bank fehle die Antragsbefugnis, weil sie durch die Satzung nicht unmittelbar in eigenen Rechten betroffen sei. Ihre Grundschuld werde durch die Satzung nicht in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt. Anders als für das Grundstück ergebe sich für die Grundschuld keine Verfügungsbeschränkung. Die Bank könne sie weiterhin veräußern oder durch Zwangsvollstreckung verwerten. Auch eine Minderung des Verkehrswerts des Grundstücks und ein daraus resultierender verminderter Sicherungswert der Grundschuld berechtige die Bank nicht zu einem Normenkontrollantrag. Denn dies sei keine unmittelbare Beeinträchtigung der Grundschuld durch die Satzung, sondern lediglich mittelbare Folge von grundstücksbezogenen Regelungen.

WAS IST ZU TUN?
Es liegt auf der Hand, dass städtebauliche Satzungen, die Nutzungs- und Verfügungsbefugnisse an Grundstücken regeln, Auswirkungen auf deren Wert haben. Ebenso ist klar, dass der Wert eines mit einem Grundpfandrecht belasteten Grundstücks maßgeblich dafür ist, ob das Pfandrecht seinen Sicherungszweck erfüllt oder nicht. Es mag daher auf den ersten Blick erstaunen, dass ein Grundpfandgläubiger sich nicht gegen eine kommunale Satzung wehren können soll, die den Wert seines Pfandrechts womöglich erheblich beeinträchtigt. Juristisch ist das Urteil aber durchaus folgerichtig. Unmittelbarer Gegenstand der Satzung ist eben nur die Nutzung des Grundstücks selbst. Die Verkehrswertentwicklung des Grundstücks sowie deren Auswirkungen auf den Wert eines Grundpfandrechts als Sicherungsinstrument sind lediglich „reflexhafte“ Folgen, die vom Satzungsgeber nur schwer vorherzusehen sind. Will ein Darlehensgeber sich die Möglichkeit offen halten, wegen derartiger Satzungen gerichtlich vorzugehen, muss er seinen Schuldner in die Pflicht nehmen und ihm bereits im Darlehensvertrag aufgeben, im Fall der Fälle von seinen Klagebefugnissen als Eigentümer Gebrauch zu machen. Ansonsten bleibt Grundpfandgläubigern derzeit noch das Prinzip Hoffnung. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Vielleicht zeigt das BVerwG mehr Herz für die Nöte von Darlehensgebern als der VGH.

(Quelle: Immobilien Zeitung 2.3.2017, Ausgabe 9/2017)