Grundstückskaufvertrag kann auch ohne Notar geändert werden

05. November 2018

Änderungen eines Grundstückskaufvertrags sind formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist. (BGH, Urteil vom 14. September 2018, Az. V ZR 213/17)

DER FALL
Die Klägerin verkaufte dem Beklagten drei Wohnungen. Im Vertrag erklärten die Parteien die Auflassung und wiesen den Notar an, die Urkunde erst zu erteilen, wenn er den Nachweis hat, dass der Kaufpreis gezahlt wurde. Die Parteien einigten sich schriftlich auf eine Kaufpreisminderung, notariell wurde diese Änderung aber nicht beurkundet. Der Beklagte zahlte den reduzierten Kaufpreis, die Verkäuferin klagte jedoch den Minderungsbetrag ein. Das Berufungsgericht gab ihr recht. Es hielt die Kaufpreisminderung mangels notarieller Form für unwirksam („Ohne Notar keine Änderungen am Grundstückskaufvertrag“, IZ 14/2018).

DIE FOLGEN
Der BGH vertritt die gegenteilige Auffassung und bekräftigt damit seine frühere Rechtsprechung. Dem Formzwang des§ 311b BGB unterliegen zwar alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zum schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören – auch wenn ein schon beurkundeter Grundstückskaufvertrag nachträglich geändert wird. Änderungen eines Kaufvertrags sind aber formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist, so der BGH. Dies steht in Einklang mit Sinn und Zweck der Norm und wahrt ihre Beweis-, Warn- und Schutzfunktion. Dabei kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem die Auflassung bindend geworden ist, da mit ihr die Übereignungs- und Erwerbspflicht als erfüllt gilt. Zwar ist auch mit der Auflassung noch keine Erfüllung eingetreten. Für die Frage der Formbedürftigkeit nachträglicher Änderungen kommt es jedoch nicht auf die Erfüllung an, sondern darauf, dass die notwendigen Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht sind.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung führt zu mehr Rechtssicherheit über die Formfrage nachträglicher Änderungen. Notare raten meist aus Vorsichtsgründen zur Beurkundung, was aber Kosten und Aufwand verursacht. Die bindend gewordene Auflassung bildet auch dann eine zeitliche Zäsur, wenn ihr Vollzug durch Anweisungen der Parteien an den Notar vorübergehend gesperrt ist. Denn solche Abreden ändern nichts daran, dass die Auflassung ohne Vorbehalt und verbindlich erklärt ist. Daher sind Änderungen auch dann formfrei möglich, wenn der Notar angewiesen ist, die Eigentumsumschreibung erst zu beantragen, wenn ihm die Kaufpreiszahlung nachgewiesen ist (Vorlagensperre), und vorher keine Ausfertigung der Urkunde mit Auflassung zu erteilen (Ausfertigungssperre). Gleiches gilt für die sogenannte Bewilligungslösung. Hier wird im Kaufvertrag die Bewilligung der Eigentumsumschreibung noch nicht erklärt, sondern der Notar wird bevollmächtigt, diese für den Verkäufer zu erklären, sobald ihm die Kaufpreiszahlung nachgewiesen ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.11.2018, Ausgabe 44/2018)