Grundstücksteilung ist kein Grund für ein Notwegerecht

06. Januar 2022

Auch wenn bei einem Grundstück nach einer Grundstücksteilung die Zuwegung zu einem öffentlichen Weg fehlt, kann sich der Eigentümer nicht auf ein Notwegerecht berufen.

Der Fall
Die Klägerin nimmt ihren Nachbarn auf Unterlassung der Errichtung einer Zaunanlage in Anspruch. Mit dem Zaun will der Nachbar die Kunden der Klägerin von der Nutzung seines Grundstücks ausschließen. Die benachbarten Grundstücke waren ehemals ein einheitliches Gesamtgrundstück, das real geteilt und an unterschiedliche Eigentümer veräußert wurde. Die Zuwegung zur gewerblichen Nutzung der Klägerin erfolgt ausschließlich über das Grundstück des Nachbarn, der eine Inanspruchnahme des Grundstücks nun nicht mehr dulden möchte. Bei der Grundstücksteilung wurden weder Grunddienstbarkeiten eingetragen noch vertragliche Nutzungsrechte begründet. Die Klägerin beruft sich vor dem Oberlandesgericht auf ein Notwegerecht nach § 917 BGB, bleibt damit aber ohne Erfolg.

Die Folgen 
Das Hanseatische Oberlandesgericht bestätigt die engen Voraussetzungen, unter denen einem Eigentümer ein Notwegerecht zustehen kann. Eine Inanspruchnahme fremden Eigentums kommt nur dann in Betracht, wenn mit der Schaffung eines eigenen Zugangs zu einer öffentlichen Straße solche Erschwernisse verbunden sind, die die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksbenutzung aufheben oder in unzumutbarer Weise schmälern. Einem Eigentümer ist es stets zuzumuten, dass er zunächst versucht, eine erforderliche Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans vor den Verwaltungsgerichten durchzusetzen. Wird im Rahmen einer Grundstücksteilung eine Parzelle ohne eigene Zuwegung zur Straße geschaffen, ist dem Rechtsnachfolger die Durchsetzung eines Notwegerechts wesentlich erschwert. Er muss sich die Versäumnisse des Voreigentümers zurechnen lassen. Solange es technisch möglich ist, eine eigene Zuwegung zu schaffen – sei es trotz erheblicher Umbaukosten – ist ein Eingriff in die Eigentümerrechte des Nachbarn weitestgehend verwehrt.

Was ist zu tun?
Die tatsächliche Nutzung eines Grundstücks ist nahezu ausgeschlossen, wenn es keine eigene Erschließung zum öffentlichen Grund gibt und die Inanspruchnahme eines fremden Grundstücks nicht gesichert ist. Es scheint zwar naheliegend, dass der Eigentümer sich in solchen Fällen mit Erfolg auf ein Notwegerecht berufen kann, in rechtlicher Perspektive ist dies aber eine absolute Ausnahme. Bevor Grundbesitz erworben wird, ist bei Grundstücken ohne eigene Zuwegung deshalb sorgfältig zu prüfen, ob die konkrete oder die beabsichtigte Nutzung durch ein Nutzungsrecht an dem fremden Grundstück gesichert ist. Andernfalls droht in wirtschaftlicher Hinsicht ein Totalverlust.

(Quelle: Immobilien Zeitung 23.12.2021, Ausgabe 51/2021)