Grundstücksübertragung nur mit inländischem Notar

18. Mai 2020

Um die für eine Grundstücksübertragung erforderliche Form zu wahren, müssen die Vertragsparteien die Auflassung vor einem im Inland bestellten Notar erklären. (BGH, Beschluss vom 13. Februar 2020, Az. V ZB 3/16)

DER FALL
Der Alleineigentümer eines Grundstücks in Deutschland hatte sich vertraglich dazu verpflichtet, einen hälftigen Miteigentumsanteil auf eine weitere Partei zu übertragen. Die Beteiligten einigten sich über den Eigentumsübergang und erklärten die Auflassung. Nun sollten der bisherige Alleineigentümer und der neue Miteigentümer als jeweils hälftige Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Der Vertrag war allerdings nicht durch einen in Deutschland bestellten Notar, sondern durch einen Schweizer Notar mit dem Amtssitz in Basel beurkundet worden. Das Grundbuchamt wies deshalb den Antrag auf Eigentumswechsel zurück. Das Verfahren landete letztlich beim Bundesgerichtshof.

DIE FOLGEN
Das Grundbuchamt hat die Eintragung des Eigentumswechsels zu Recht verweigert, stellte der BGH klar. Denn nur ein im Inland bestellter Notar ist für die Entgegennahme der Auflassungserklärung nach § 925 Abs. 1 Satz 2 BGB zuständig und die sogenannte Ortsform gilt nicht. Zwar heißt es in der Norm, dass „jeder Notar“ die Auflassung entgegennehmen kann, was einen gewissen Argumentationsspielraum eröffnet. Jedoch fallen ausländische Notare, auch im Hinblick auf die Entstehungsgeschichte der Norm, nicht darunter. Durch die fachliche Expertise der im Inland bestellten Notare ist zudem sichergestellt, dass die Auflassung auch den grundbuchtechnischen Vorgaben entspricht. Man kann bei inländischen Notaren auch davon ausgehen, dass insbesondere die verbraucherschützenden Ziele, die mit den Vorgaben der Auflassung verknüpft sind, eingehalten werden und die Einhaltung durch inländische Behörden durchgesetzt werden kann. Dies ist bei ausländischen Notaren nicht möglich.

WAS IST ZU TUN?
Neben inländischen Notaren sind auch Konsularbeamte (§ 12 KonsG) und Gerichte (§ 925 Abs. 1 Satz 3 BGB) für die Entgegennahme der Auflassung zuständig. § 925 BGB gilt zudem insbesondere für die Übertragung von Gemeinschafts- und Sondereigentum, sodass auch hier beachtet werden muss, dass eine Auflassung nur vor einem inländischen Notar erfolgen darf. Bei einem Teilungsvertrag ist darüber hinaus die Form der Auflassung entsprechend § 4 Abs. 2 Satz 1 WEG zu beachten. Während ein Grundstück nur vor einem inländischen Notar übertragen werden kann, ist jedoch anerkannt, dass die notarielle Form für die Abtretung eines Geschäftsanteils an einer deutschen GmbH gemäß § 15 Abs. 3 GmbHG auch durch einen ausländischen Notar erfüllt werden kann, wenn sie der Beurkundung durch einen in Deutschland bestellten Notar gleichwertig ist. Für einen in Basel bestellten Notar ist das bereits bestätigt.

(Quelle: Immobilien Zeitung 14.5.2020, Ausgabe 20/2020)