Gutachten über Verkehrswert muss Baumängel nicht nennen

26. Mai 2014

Zwangsvollstreckungsrecht. Ein Verkehrswertgutachten ist nur dann unrichtig und der Sachverständige haftbar, wenn das Gutachten den Verkehrswert des Anwesens unrichtig wiedergibt.

BGH, Urteil vom 10. Oktober 2013, Az. III ZR 345/12 (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 19, 15.05.2014, Seite 12)

DER FALL

Der Ersteher eines zwangsversteigerten Einfamilienhauses wendet sich gegen den ehemaligen gerichtlich bestellten Verkehrswertsachverständigen. Der Sachverständige hatte vor der Versteigerung des Grundstücks den Verkehrswert auf 129.000 Euro, abzüglich eines Modernisierungsaufwands von 20.500 Euro, geschätzt. Zu dem Abzug kam er aufgrund einer Beurteilung von Baumängeln und Bauschäden (soweit diese offensichtlich erkennbar waren); so konstatierte der Gutachter „Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden und Unterhaltungsstau“ an dem Haus. Der Ersteher bekam den Zuschlag bei 69.900 Euro. Im Zuge der späteren Entkernung kam er zu der Einschätzung, dass eine Sanierung wegen (aus seiner Sicht im Gutachten nicht hinreichend erwähnter weiterer) Schäden wirtschaftlich nicht sinnvoll sei und das Gebäude abgerissen werden müsse. Der Ersteher verklagte den Sachverständigen auf Schadenersatz von knapp 200.000 Euro wegen unrichtiger Erstellung des Gutachtens. Das OLG verurteilte den Sachverständigen wegen grob fahrlässiger Erstellung des Gutachtens. Der BGH widersprach dem.

DIE FOLGEN

Der Zweck eines Verkehrswertgutachtens unterscheidet sich grundlegend von demjenigen eines speziellen Baumängel- Sachverständigengutachtens. Das Verkehrswertgutachten hat vor allem den Verkehrswert des Versteigerungsobjekts festzustellen, um einer Verschleuderung des Grundbesitzes entgegenzuwirken, während es bei dem Gutachten eines Bausachverständigen vorrangig um die Feststellung von Bauschäden und Baumängeln geht. Zwar findet § 839a BGB, der die Haftung eines gerichtlichen Sachverständigen regelt, auch bei einem Verkehrswertgutachten im Versteigerungsverfahren Anwendung. Ein Verkehrswertgutachten ist aber nur dann unrichtig und ein Ersatzanspruch möglich, wenn es den Verkehrswert des Anwesens falsch feststellt. Baumängel und Bauschäden können sich dabei auf den Verkehrswert auswirken, ihre Nichterwähnung im Verkehrswertgutachten führt aber nicht automatisch zu dessen Unrichtigkeit, da der Gutachter nur eine Inaugenscheinnahme des Objekts schuldet.

WAS IST ZU TUN?

Hat man die Absicht, eine Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung zu erwerben, so ist es ratsam, nicht nur auf das Verkehrswertgutachten zu vertrauen, sondern die Immobilie kritisch unter die Lupe zu nehmen. Das Verkehrswertgutachten allein gibt keine zuverlässige Auskunft über den tatsächlichen Zustand der Sache. Insbesondere bei der Ersteigerung von Altimmobilien ist Vorsicht geboten, da eine Haftung des Sachverständigen für nicht erkannte Mängel in der Regel ausscheidet.