Handelt ein Verkäufer arglistig, haften alle anderen mit

08. August 2016

Verschweigt einer von mehreren Verkäufern einen Mangel arglistig, kann sich keiner von ihnen auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen. Der Käufer muss daher nur einem der Verkäufer Arglist nachweisen. (BGH, Urteil vom 8. April 2016, Az. V ZR 150/15)

DER FALL
Im Juni 2009 erwarben die klagenden Käufer von den Beklagten – einem inzwischen geschiedenen Ehepaar – ein mit einem Wohnhaus bebautes Hanggrundstück. Der Kaufvertrag sah wie üblich den Ausschluss der Sachmängelhaftung vor. Die Vertragsverhandlungen einschließlich der Besichtigungen hatte nur die Ehefrau durchgeführt. Die seitlich neben dem Haus befindliche Winkelstützmauer, die der Sicherung des Erdreichs dient, war von dem Ehemann errichtet worden. Da der Ehemann nicht die von der statischen Berechnung vorgesehenen Steine verwendet hat, wies die Wand nicht die erforderliche Standsicherheit auf. Die Käufer machten die Kosten für die Sanierung der Stützmauer sowie eine Kaufpreisminderung geltend.

DIE FOLGEN
Inhaltlich befasst sich der BGH mit § 444 Alt. 1 BGB. Danach kann sich ein Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch den die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der BGH verurteilte hier auch die Ehefrau zur Zahlung von Schadenersatz. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kann sich die Ehefrau nicht auf den vertraglichen Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen. Der BGH argumentiert, dass die Ehefrau selber nicht arglistig gehandelt habe, da sie die mangelnde Standsicherheit nicht kannte. Ihr Ehemann hingegen habe arglistig den Sachmangel verschwiegen. Der BGH legt § 444 Alt. 1 BGB historisch und teleologisch dahingehend aus, dass sich bei einer Verkäufermehrheit sämtliche Verkäufer nicht auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen können, wenn auch nur einer der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt.

WAS IST ZU TUN?
Die Frage, ob sich ein Verkäufer gemäß §444 Alt. 1 BGB auf einen Haftungsausschluss berufen kann, wenn sein Mitverkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, war seit der Schuldrechtsreform 2002 umstritten und wurde nun zugunsten des Käufers geklärt. Als Folge dieser Entscheidung hat eine Verkäufermehrheit im Innenverhältnis dafür Sorge zu tragen, dass die im Verhältnis zum Käufer bestehenden Offenbarungspflichten erfüllt werden. Ein Käufer muss nunmehr nur noch einem der Verkäufer Arglist nachweisen. Dem Verkäufer ist daher zu raten, seine Mitverkäufer nach sämtlichen wesentlichen Sachverhalten hinsichtlich des Kaufgegenstands zu fragen, die dem Käufer nicht zugänglich sind oder von denen er nichts wissen konnte. Diese sind dem Käufer unaufgefordert und insbesondere auf ausdrückliche Nachfrage zu offenbaren. Aus Beweisgründen sollte das insgesamt im Kaufvertrag dokumentiert werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.8.2016, Ausgabe 31/2016)