Heilungsklausel für Schriftform ist von Anfang an unwirksam

05. September 2016

Schriftformheilungsklauseln sind von Beginn an unwirksam, wenn sie nach ihrer Formulierung einen späteren Erwerber der Mietsache binden würden. (LG Krefeld, Urteil vom 25. Mai 2016 Az. 2 O 86/14)

DER FALL
Die Parteien hatten einen vermeintlich langfristigen Mietvertrag geschlossen, der eine Schriftformheilungsklausel, also die Pflicht, sich bei Vorliegen eines Schriftformmangels nicht auf diesen zu berufen, sondern den Mangel im Wege eines Nachtrags zu heilen, enthielt. Die Klausel war so formuliert, dass sie auch einen späteren Erwerber der Mietsache gebunden hätte. Aufgrund eines die Form nicht wahrenden Nachtrags war die Schriftform nicht mehr eingehalten, und die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer mit den gesetzlichen Fristen ausgesprochenen, vorzeitigen Kündigung.

DIE FOLGEN
Das LG Krefeld geht von der Beendigung des Mietverhältnisses aus. Die Schriftformheilungsklausel sei wegen Verstoßes gegen zwingendes Recht unwirksam und hindere nicht an einer vorzeitigen Kündigung mit den gesetzlichen Fristen. Die Frage der Wirksamkeit entsprechender Klauseln, die den Erwerber ausdrücklich von der Heilungsverpflichtung ausnehmen, lässt das Gericht offen.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung schließt – vorläufig – die Lücke, die sich aus der bisherigen Rechtsprechung des BGH ergibt. Dieser konnte bisher offen lassen, ob Schriftformheilungsklauseln zwischen den Ursprungsvertragsparteien Wirksamkeit entfalten. Er hat nur entschieden, dass sie keinesfalls den Erwerber binden (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014, Az. XII ZR 68/10). Anders als eine Reihe von Oberlandesgerichten (z.B. OLG Braunschweig, Urteil vom 17. September 2015, Az. 9 U 196/14) geht das LG von einer Unwirksamkeit der Klauseln auch im Verhältnis der Ursprungsvertragsparteien aus, wenn der potenzielle Erwerber der Mietsache nicht von der Anwendung ausgenommen wird. Hier kann sich das Gericht auf den anerkanntermaßen zwingenden Charakter des § 550 BGB stützen. Angesichts der mitunter durchscheinenden Tendenz des BGH, zumindest in Teilbereichen die Anforderungen an die Schriftform nicht aufzulockern (BGH, Urteil vom 25. November 2015, Az. XII ZR 114/14), ist und bleibt größte Sorgfalt im Zusammenhang mit der Mietvertrags- und Nachtragsgestaltung angezeigt. Schriftformheilungsklauseln müssen in jedem Fall so gestaltet werden, dass sie den Erwerber nicht binden. Aus Mietersicht erscheint es nicht sinnvoll, im Erwerbsfall allein an die Klausel gebunden zu sein. Daher kann es sich anbieten, die Klausel so abzufassen, dass sie im Fall des Eintritts eines Erwerbers auf Vermieterseite außer Kraft tritt. Auch solche Klauseln sind in Bezug auf die Schriftform – zumindest bis zu einer einschlägigen Entscheidung des BGH – keine „Lebensversicherung“, sondern lediglich der Versuch einer Absicherung.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.9.2016, Ausgabe 35/2016)